Khi nào không cần lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản. Khoản 1 của Điều này nêu rõ:

"Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này".

Như vậy có thể thấy có 2 trường hợp không cần lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản bao gồm:

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44.

Bên cạnh đó, Nghị định số 96/2024 vừa được chính phủ ban hành có quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/8. Điều 7 của Nghị định 96 đã nêu rõ tiêu chí kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

Đầu tiên là không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.

Thứ hai là không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.

Chia sẻ về quy định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định trong dự thảo chưa có căn cứ pháp luật và cũng chưa phù hợp với thực tiễn. Quy định tạo ra "biệt lệ" cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản là chưa đúng, chưa bảo đảm tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Bởi tại Nghị định số 39/2018 quy định DN nhỏ và vừa trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có tổng doanh thu của năm không quá 100 tỉ đồng.

"Với quy định trong dự thảo thì việc kinh doanh bất động sản có tổng doanh thu 300 tỉ đồng thì cá nhân chỉ phải nộp ngân sách nhà nước bằng 2%/giá trị hợp đồng tương đương 6 tỉ đồng. Nhưng với doanh thu như trên buộc cá nhân phải thành lập DN thì số thu ngân sách nhà nước sẽ nhiều hơn, gồm thuế VAT và thuế thu nhập DN", ông Lê Hoàng Châu phân tích.