Gỡ nút thắt giá đất, thuế đất: Chìa khóa khơi thông thị trường bất động sản

Chính sách thu thuế và bảng giá đất hiện hành đang được đánh giá là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ách tắc, chi phí đội lên cao, ảnh hưởng tới cả người dân và doanh nghiệp. Hội thảo “Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?”  tổ chức ngày 22/7 đã làm nóng lại chủ đề này khi nhiều ý kiến đề xuất sửa đổi chính sách theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Hai điểm nghẽn lớn cần tháo gỡ

Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận chỉ rõ hai vướng mắc lớn nhất hiện nay là cách tính “tiền nộp bổ sung” và tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Theo ông, Bộ đã hoàn thiện dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 và đang chờ thẩm định từ Bộ Tư pháp để sớm trình Chính phủ ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho người dân và các địa phương.

Thực tế tại nhiều nơi cho thấy gánh nặng thuế, phí đang vượt quá khả năng chi trả. Một hộ dân ở Hóc Môn (TP.HCM) phải từ bỏ ý định làm sổ hồng vì tổng chi phí phạt và phí chuyển mục đích sử dụng đất lên tới 1,8 tỉ đồng, gấp nhiều lần giá trị căn nhà. Tại Nghệ An, chi phí chuyển đổi 300 m² đất nông nghiệp thành đất ở bị áp tới 4,5 tỉ đồng, cao hơn cả giá trị lô đất mua vào.

Gánh nặng đẩy sang người tiêu dùng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc thu ngân sách quá lớn từ đất đai có thể trở thành “con dao hai lưỡi”. Giá đất là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế. Nếu siết quá mạnh, giá nhà sẽ tiếp tục tăng và người tiêu dùng là đối tượng cuối cùng phải gánh chịu.

Dẫn chứng cụ thể, ông Châu cho biết một doanh nghiệp logistics thuê 11.000 m² đất tại quận 4 (cũ), năm 2022 đóng 3,3 tỉ đồng tiền thuê đất, nhưng đến năm 2025, sau khi áp bảng giá đất mới, số tiền này có thể tăng lên hơn 20 tỉ đồng. Những chi phí đội lên như vậy chắc chắn sẽ phản ánh vào giá hàng hóa, gây sức ép lạm phát.

Cần cơ chế linh hoạt, minh bạch

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nhấn mạnh giá đất không nhất thiết phải hoàn toàn theo thị trường, mà cần tính đến khả năng tiếp cận của người dân, hiệu quả của doanh nghiệp và tránh gây thất thu cho Nhà nước. Đây là nguyên tắc cần được quán triệt trong việc xây dựng bảng giá đất và chính sách thuế đất đai.

Từ góc nhìn đầu tư, bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển Dự án Bất động sản PROPIIN, cho biết chi phí sử dụng đất thường chiếm khoảng 50% tổng chi phí một dự án bất động sản. Với đất nền, tỷ lệ này khoảng 20%. Tuy nhiên, quy trình thẩm định giá thiếu công thức chuẩn và sự ổn định khiến nhiều nhà đầu tư quốc tế e ngại.

Bà Liễu đề xuất miễn hoặc giảm mạnh phí chuyển mục đích sử dụng cho hộ dân có diện tích nhỏ dưới 300 m², đồng thời áp thuế cao hơn đối với cá nhân sở hữu nhiều lô đất. Ngoài ra, bảng giá đất cần ổn định trong thời gian đủ dài để tránh tình trạng tăng giá đột biến tại các địa phương, gây chênh lệch vùng miền và kích hoạt đầu cơ.

Chính sách giá và thuế đất cần điều chỉnh theo hướng linh hoạt, minh bạch và phù hợp với thực tiễn, nhằm tháo gỡ nút thắt cho thị trường, ổn định mặt bằng chi phí và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững.