Giải mã nguyên nhân biệt thự Hà Nội vẫn hút tiền nhà đầu tư dài hạn dù giá đã tăng cao chót vót

Phân khúc biệt thự khởi sắc

Báo cáo quý I/2025 của Savills Hà Nội cũng ghi nhận tổng cộng 1.629 giao dịch biệt thự và nhà liền kề, giảm 49% so với quý trước nhưng lại tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024. Một xu hướng nổi bật là sự dịch chuyển về các khu vực vùng ven. Đông Anh dẫn đầu với 52% tổng lượng giao dịch sơ cấp, theo sau là Đan Phượng với 43%. Các khu vực khác như Thường Tín và Hà Đông chỉ đóng góp khoảng 5%.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 41%, giảm 26 điểm phần trăm so với quý IV/2024 nhưng tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy tín hiệu phục hồi, dù còn chậm và chọn lọc.

Mặt bằng giá trên thị trường biệt thự, nhà liền kề TP. Hà Nội đang ghi nhận biến động đáng chú ý. Báo cáo của Savills cho thấy, giá biệt thự giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi so với năm trước, đạt trung bình 282 triệu đồng/m². Nhà liền kề giảm 14% theo quý, tăng 24% so với năm trước, ở mức 239 triệu đồng/m². Riêng nhà phố thương mại giảm 12% theo quý và giữ nguyên so với năm 2024, đạt 278 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, trong 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng đã tăng trưởng đáng kể. Giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22%, vượt trội so với nhà phố thương mại (11-16%/năm), theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội.

Bà Hằng nhận định: “Thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội đang phục hồi có chọn lọc, động lực đến từ các dự án vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và hạ tầng đồng bộ”.

Thị trường cũng ghi nhận hiện tượng nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang lâu năm tại các khu vực vùng ven bỗng dưng được rao bán với giá tăng đột biến, có nơi tăng đến 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023. Tuy nhiên, VARS cảnh báo sự tăng giá và giao dịch thực tế chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá trị đầu tư hợp lý (thường dưới 2 tỷ đồng) tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc thuộc các đại đô thị đã hoàn thiện tiện ích.

Nhà đầu tư vẫn “chọn mặt gửi vàng”

Theo bà Đỗ Thu Hằng, hiện tại, không ít nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các tỉnh vệ tinh với mức giá 10 đến 20 tỷ đồng - khoảng giá hiện đã trở nên hiếm hoi tại Hà Nội.

Trên thị trường thứ cấp, sự tăng giá đều đặn cũng phản ánh rõ ràng kỳ vọng giữ tài sản thay vì lướt sóng ngắn hạn. Bà Hằng cảnh báo, giai đoạn hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về giá trị thực của sản phẩm, đặc biệt là yếu tố giá trên mét vuông so với chất lượng công trình và vị trí.

Vị chuyên gia đồng thời chia sẻ: “Trong giai đoạn thị trường chứng khoán và vàng tiềm ẩn nhiều biến động, dòng tiền có xu hướng quay trở lại bất động sản, đặc biệt là những sản phẩm có mức giá hợp lý và tiềm năng sinh lời ổn định. Tuy nhiên, đây không còn là sân chơi dễ dàng cho tất cả. Nhà đầu tư hiện không chỉ cần vốn, mà còn cần tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt trong lựa chọn sản phẩm phù hợp”.

Một nhà đầu tư kỳ cựu ở Thanh Hóa cho biết, hiện sở hữu 3 căn biệt thự tại Hoài Đức, Gia Lâm và Hà Đông, thời gian qua, nhóm của anh đang tăng cường tìm kiếm gom các sản phẩm giá tốt. Tuy nhiên, điều này không hề dễ dàng bởi giá sản phẩm đang cao so với giá mở bán.

“Chúng tôi đang tìm các căn có sổ đỏ, tầm giá 14 - 20 tỉ đồng tại vùng ven, song vô cùng hiếm. Các chủ nhà dù đuối tài chính nhưng vẫn neo giá cao” – người này tâm sự.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, với bài toán lợi ích rõ ràng và vượt trội hơn, lợi thế đang nghiêng về các chủ đầu tư lớn, trong khi các chủ đầu tư vừa và nhỏ sẽ phải chật vật thu hút dòng tiền đầu tư.

Theo ông Điệp, biệt thự, liền kề vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư “cá mập” quan tâm và dư địa tăng trưởng của phân khúc này là hiện hữu.

Tuy nhiên, trong bối cảnh tại một số khu vực vùng ven đang xuất hiện những cơn sốt cục bộ, ông Điệp cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền.