Giải mã lý do chung cư thứ cấp tăng giá thời gian qua

Giá còn vượt xa kỷ lục cũ?

Theo báo cáo của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 8.200 căn hộ mới mở bán, giảm gần 20% so với cùng kỳ năm trước. Hà Nội cũng chỉ có hơn 9.000 căn, tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là ở các vị trí trung tâm hoặc khu vực đã phát triển hạ tầng hoàn chỉnh, khiến người mua nhà chuyển hướng sang thị trường thứ cấp. Đây là một trong những nguyên nhân trực tiếp đẩy giá căn hộ đã bàn giao lên cao.

Theo khảo sát, một dự án tại phường Mỹ Thạnh Tây, TP HCM căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 80 m2 hiện có giá 8-9 tỉ đồng/căn (tăng 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng so với một năm trước). Riêng căn diện tích 90 m² ở khu Landmark đã chạm mốc gần 12 tỉ đồng, cao hơn khoảng 15% so với năm 2024.

Hay như tại quận 7 cũ, có một dự án mở bán đầu năm với mức 54-55 triệu đồng/m2 (khoảng 3,6-3,7 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích 73 m2). Tuy nhiên, giá thị trường hiện đã tăng lên hơn 64 triệu đồng/m2, tương đương 4,3 tỉ đồng/căn (chưa gồm thuế GTGT). Nếu tính thuế, giá có thể lên tới 4,8 tỉ đồng. Một số căn giao dịch quanh 60-62 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định: “Với tiến độ pháp lý chậm và quy định chặt chẽ về cấp phép, nguồn cung căn hộ mới khó tăng nhanh trong 1–2 năm tới. Điều này đồng nghĩa với việc chung cư thứ cấp sẽ còn được hưởng lợi.”

Giải mã nguyên nhân

Thực tế, chung cư thứ cấp thường nằm ở khu vực đã phát triển hạ tầng, tiện ích xã hội đầy đủ, dân cư đông đúc, môi trường sống ổn định. Điều này khiến chúng trở thành lựa chọn hấp dẫn cho những người mua để ở.

Nhiều dự án mới dù thiết kế hiện đại hơn nhưng lại ở xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng, khiến người mua sẵn sàng trả giá cao hơn để sở hữu căn hộ thứ cấp ở vị trí thuận lợi.

Trong khi đó, hiện nay, người mua ngày càng ưu tiên yếu tố pháp lý rõ ràng và căn hộ đã bàn giao, sẵn sàng vào ở. Trong khi dự án mới thường mất 2–3 năm để hoàn thiện, thì căn hộ thứ cấp giúp người mua tránh rủi ro chậm tiến độ.

Một số dự án mới vướng pháp lý hoặc chậm bàn giao khiến khách hàng dịch chuyển sang mua căn hộ đã có sổ hồng. Nắm trong tay giấy tờ đầy đủ, người mua cũng dễ dàng vay ngân hàng hơn, tạo thanh khoản tốt cho thị trường thứ cấp.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình 14% so với cùng kỳ năm 2024; TP.HCM tăng khoảng 12%. Nhiều người lo ngại giá sẽ còn tăng khi chi phí vật liệu, tiền sử dụng đất, và lãi suất cho vay dần ổn định.

Điều này tạo ra hiệu ứng “mua sớm để giữ giá”, đặc biệt ở phân khúc thứ cấp – nơi có thể giao dịch và bàn giao ngay. Với người mua để ở, chờ thêm 2–3 năm đồng nghĩa với việc phải trả giá cao hơn, trong khi nhu cầu chỗ ở là cấp thiết.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế và Môi trường TP HCM, phân tích nguyên nhân chính của đợt tăng giá chung cư thứ cấp, đặc biệt là các dự án vừa hoàn thiện pháp lý, đến từ sự mất cân đối cung - cầu. Trong nhiều năm, nguồn cung căn hộ mới liên tục giảm, số dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn ở mức cao, đặc biệt ở TP HCM.

Cùng lúc, hàng loạt dự án từng bị đình trệ do pháp lý đã được tháo gỡ, cho phép chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ bàn giao. Điều này vừa tạo niềm tin vừa khuyến khích nhu cầu mua. Việc cấp sổ hồng cho các dự án bị vướng mắc trước đây cũng góp phần nâng giá trị căn hộ, nhất là chung cư đã bàn giao nhiều năm nhưng vị trí tốt.

Ngoài ra, cộng với việc giá bán sơ cấp ở nhiều dự án mới đã ở mức rất cao, khiến không ít người mua quay sang thị trường thứ cấp, nơi có thể tìm được căn hộ vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và giá vẫn "dễ thở" hơn so với dự án mở bán mới. Áp lực cầu này tiếp tục đẩy giá chung cư cũ đi lên, tạo thành mặt bằng giá mới trên toàn thị trường.