Thị trường bất động sản cuối năm 2025 thanh lọc mạnh, phân khúc nào sẽ dẫn dắt

Chu kỳ sàng lọc quan trọng

Sau nhiều biến động trong giai đoạn 2022–2024 với khó khăn về vốn, nợ xấu gia tăng và sức cầu suy yếu, thị trường bất động sản (BĐS) bước sang nửa cuối năm 2025 đang có sự chuyển biến rõ rệt. Quá trình thanh lọc diễn ra mạnh mẽ: những doanh nghiệp yếu kém về tài chính, thiếu minh bạch hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy đã dần rời cuộc chơi, nhường chỗ cho những chủ đầu tư có tiềm lực, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý IV/2025 dự kiến có khoảng 25.000 sản phẩm mới ra mắt, một tín hiệu tích cực sau giai đoạn trầm lắng 2023-2024. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng hẳn về căn hộ chung cư, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nhu cầu ở thực duy trì ổn định, giúp dự án mở bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ khả quan. Tuy vậy, tốc độ bán hàng đã chậm lại, phản ánh sự thận trọng của người mua khi cân nhắc kỹ lưỡng giữa giá bán, vị trí và giá trị sử dụng. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ, bình dân gần như biến mất, khiến giấc mơ an cư của nhóm khách hàng thu nhập trung bình ngày càng xa vời. Giá sơ cấp vẫn có xu hướng tăng do chi phí đất đai và phát triển dự án leo thang, cùng việc chủ đầu tư định vị sản phẩm ở mức cao hơn.

Ở thị trường thứ cấp, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam VARS Nguyễn Văn Đính cho biết thanh khoản tập trung chủ yếu tại những dự án trong đại đô thị lớn hoặc khu vực hạ tầng trọng điểm. Các tỉnh ven đô Hà Nội, TP HCM vẫn hút giao dịch nhờ giá mềm hơn và kỳ vọng tăng trưởng dài hạn. Với phân khúc thấp tầng như biệt thự, liền kề, nhà phố, giá vẫn ở mức cao bởi khan hiếm quỹ đất. Những dự án của chủ đầu tư uy tín, quy hoạch đồng bộ, cộng đồng cư dân hình thành tiếp tục giữ sức hút, đặc biệt khi nằm trong quần thể có chung cư cao tầng, tạo hiệu ứng cộng hưởng giá trị.

Những diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào thời kỳ “chọn lọc tự nhiên” mạnh mẽ. Các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, tiện ích hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế sẽ được thị trường đón nhận. Ngược lại, sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá mà thiếu giá trị sử dụng khó có cơ hội tồn tại.

Điểm đáng lo ngại nhất hiện nay là sự thiếu vắng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Nếu không có chính sách hỗ trợ cụ thể, khả năng sở hữu nhà ở của đại bộ phận người dân sẽ ngày càng xa vời, tiềm ẩn nguy cơ gây áp lực xã hội trong dài hạn.

Phân khúc nào dẫn dắt thị trường?

Trong bối cảnh thu nhập người dân chưa theo kịp tốc độ tăng giá đất, chung cư – đặc biệt là phân khúc trung cấp – tiếp tục chiếm ưu thế. Báo cáo thị trường quý III/2025 của CBRE ghi nhận: tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt gần 75%, trong khi Hà Nội khoảng 72%, cao hơn nhiều so với các phân khúc khác.

Nguyên nhân đến từ nhu cầu ở thực rất lớn. Tốc độ đô thị hóa tại Hà Nội, TP.HCM và các thành phố vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh khiến nguồn cầu ổn định, ít chịu ảnh hưởng của đầu cơ. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ tín dụng mua nhà ở xã hội, gói vay ưu đãi lãi suất 7–8%/năm dành cho người mua lần đầu giúp thị trường căn hộ giữ vững sức hút.

Các chuyên gia nhận định, đến cuối năm 2025, chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt thanh khoản, đặc biệt ở các dự án có vị trí thuận tiện giao thông, tiện ích đồng bộ và giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và dưới 65 triệu đồng/m2 tại TP.HCM.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, phân khúc dẫn dắt thị trường cuối 2025-2026 phụ thuộc lớn vào định hướng chính sách vĩ mô và cách thức phản ứng của giới đầu tư. Trước đây, nhiều dự báo cho rằng giai đoạn khởi sắc sẽ bắt đầu từ quý II/2025 khi dòng tiền tín dụng được khơi thông. Tuy nhiên, việc áp dụng chính sách thuế đối ứng đúng thời điểm này đã làm đảo ngược kỳ vọng, khiến tâm lý nhà đầu tư quay về trạng thái thận trọng, ưu tiên phòng thủ.

Trong bối cảnh đó, bất động sản dòng tiền - những sản phẩm có khả năng tạo ra nguồn thu ổn định như căn hộ cho thuê, shophouse có pháp lý hoàn chỉnh nổi lên như “kênh trú ẩn an toàn”. Theo ông Quốc Anh, đây là nhóm sản phẩm đáp ứng đồng thời hai tiêu chí quan trọng: bảo toàn vốn và sinh lời ổn định. Thay vì đặt cược vào lãi vốn cao trong ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang dịch chuyển sang những tài sản “ăn chắc mặc bền”, ít biến động và có khả năng khai thác lâu dài.