Giải bài toán nhà ở bình dân trên thị trường bất động sản 2025

Gỡ điểm nghẽn cung cầu

Dữ liệu nghiên cứu của các đơn vị nghiên cứu về thị trường bất động sản (BĐS) cho thấy, kết thúc năm 2024, thị trường BĐS Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đã ghi nhận có những kết quả phục hồi tích cực. Theo đó, niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà - “chốt chặn cuối cùng” để thị trường BĐS thực sự trở về “trạng thái bình thường”, đã được củng cố, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, cùng sự vào cuộc tích cực của cả hệ thống chính trị, các cấp ngành, địa phương.

Song song với đó, động lực phục hồi của thị trường BĐS vẫn tiếp tục đến từ quá trình phát triển kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đô thị và nhu cầu sở hữu nhà ở của các hộ gia đình trẻ, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, hàng loạt các dự án đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm được thúc đẩy triển khai, hoàn thiện, tạo ra sự kết nối ngày càng thuận tiện, cũng góp phần hỗ trợ thị trường BĐS phát triển và gia tăng giá trị cho các sản phẩm BĐS trên thị trường...

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS, sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí cả giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, tuy nhiên, căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.

Trong loại hình căn hộ chung cư, nguồn cung mới lại chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm đến 65%. Sản phẩm căn hộ chung cư thương mại giá bình dân - nhu cầu chính của thị trường, chính thức “vắng bóng”. Nguồn cung căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng có được cải thiện nhưng mới chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021-2025.

Xét theo khu vực, khoảng 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi đó, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành phố giáp với 2 đô thị đặc biệt.

Theo các chuyên gia, để thị trường BĐS phát triển bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội là “chìa khóa”

Trong bối cảnh cung cầu không đồng thuận, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ là “giải cứu” cho thị trường bất động sản, mang lại cơ hội cho người lao động có thu nhập thấp và giúp thị trường có sự phục hồi bền vững.

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển mất cân đối, khi phần lớn các sản phẩm hiện nay tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp lại ngày càng lớn. Các nghiên cứu chỉ ra rằng nhu cầu sở hữu nhà của người dân thuộc phân khúc bình dân, vừa túi tiền đang rất cao, nhưng nguồn cung lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Trong khi các dự án cao cấp vẫn duy trì được mức độ tăng trưởng, phân khúc nhà ở xã hội lại không được đầu tư đúng mức. Chính vì vậy, nhiều chuyên gia khuyến cáo các chủ đầu tư nên hướng về các dự án nhà ở xã hội, để không chỉ giải quyết nhu cầu thực tế mà còn giúp thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển ổn định.

Để hỗ trợ cho việc phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã đề xuất các cơ chế chính sách mới nhằm thúc đẩy đầu tư vào lĩnh vực này. Một trong những đề xuất quan trọng là nâng mức lợi nhuận cho các chủ đầu tư từ 10% lên 13% trên tổng chi phí xây dựng. Điều này sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội, giúp họ dễ dàng hơn trong việc cân đối chi phí và lợi nhuận.

Mặc dù ý tưởng này đã nhận được sự đồng thuận từ nhiều chuyên gia, nhưng không ít ý kiến cho rằng mức lợi nhuận này vẫn chưa đủ để giải quyết triệt để những khó khăn mà các chủ đầu tư đang gặp phải. TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc tăng lợi nhuận là cần thiết, nhưng còn cần nhiều cơ chế minh bạch và chính sách hỗ trợ từ Nhà nước để phát triển nhà ở xã hội bền vững.

Theo ông Hiển, việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ là nhiệm vụ của các chủ đầu tư mà còn đòi hỏi sự điều hành, giám sát chặt chẽ từ các cơ quan quản lý nhà nước. Nhà ở xã hội cần được xây dựng bền vững, với cơ sở hạ tầng đầy đủ và môi trường sống đảm bảo cho người dân. Cơ chế “xin – cho” trong việc phân phối đất đai và các lợi ích từ dự án nhà ở xã hội cần được loại bỏ, nhằm tránh thất thoát nguồn lực công và đảm bảo quyền lợi cho người lao động thu nhập thấp.