Giá nhà ở xã hội tiệm cận giá nhà thương mại

Chị Hoàng Thị Lan (quê Hưng Yên) chia sẻ rằng gần 10 năm trước, chị mua một căn nhà ở xã hội 60m2 tại quận Hà Đông với giá khoảng 10 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên hiện nay, khi nhờ môi giới rao bán căn hộ này để tìm mua căn hộ rộng hơn, chị rất bất ngờ vì giá đã tăng lên 3 - 4 lần, dao động từ 35 - 37 triệu đồng/m2.

Tương tự, giá nhà ở xã hội tại dự án Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai) cũng đã tăng hơn ba lần. Khi mở bán, giá chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã lên tới 55 - 57 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án nhà ở xã hội khác, dù đã qua sử dụng cả chục năm, vẫn tăng giá gấp 2 - 3 lần so với giá ban đầu.

Ví dụ, dự án nhà ở xã hội Ecohome (quận Bắc Từ Liêm) được bàn giao từ năm 2020 với giá từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2. Đến nay, nhiều căn hộ tại đây được rao bán lại với giá 40 - 43 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần.

Tại khu đô thị Đặng Xá (huyện Gia Lâm), các căn hộ nhà ở xã hội được mở bán vào khoảng năm 2014 - 2015 với giá khoảng 13 triệu đồng/m2. Sau gần 10 năm, giá bán đã tăng lên mức 40 triệu đồng/m2, gấp hơn 3 lần so với giá ban đầu.

Dự án Rice City Sông Hồng (quận Long Biên) mở bán năm 2018 với giá 13 triệu đồng/m2, nay trên thị trường thứ cấp, giá bán đã tăng lên 39 - 42 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án nhà ở xã hội tại Đại Kim (quận Hoàng Mai) được mở bán từ năm 2016 với giá 14 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 32 - 35 triệu đồng/m2.

Anh Trần Hoàng Nam - một môi giới tại Hà Nội cho biết hầu hết các dự án nhà ở xã hội đã tăng khoảng 200 - 400% so với giá mở bán ban đầu và hiện nay giao dịch phổ biến trong khoảng 35 - gần 60 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí và chất lượng căn hộ.

Với mức giá này, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận. Chẳng hạn, nếu thu nhập của hai vợ chồng là 20 triệu đồng/tháng, chi tiêu 10 triệu, tiết kiệm 10 triệu/tháng, thì mỗi năm để dành được 120 triệu đồng.

Để mua căn nhà ở xã hội rộng 75m2 với giá khoảng 3,7 tỷ đồng, họ sẽ phải tiết kiệm trong khoảng 33 năm với điều kiện không có chi phí phát sinh.

Báo cáo thị trường của Savills mới đây cho biết, Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân (hạng C) đã giảm 45% mỗi năm và trong tương lai chỉ đóng góp 25% nguồn cung mới.

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường One Housing, Hà Nội không có căn hộ phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) nào được mở bán trong 8 quý liên tiếp. Phân khúc chung cư cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) chiếm tới 61% nguồn cung mới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lý giải nguyên nhân giá nhà ở xã hội tăng cao là do lệch pha cung cầu: Trong khi thừa nhà cao cấp, nhà bình dân lại thiếu hụt trong nhiều năm.

Nhu cầu nhà ở bình dân cao nhưng nguồn cung thấp dẫn đến khan hiếm hàng. Trong quý II/2024, 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp trên 50 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm 7%.

Một nguyên nhân khác là giá chung cư hiện đã thiết lập mặt bằng mới. Các căn hộ mới dưới 50 triệu đồng/m2 đã trở nên hiếm.

Nửa đầu năm 2024, nhiều dự án đã có giá ở mức 60 - 80 triệu đồng/m2. Nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn rất lớn, dự kiến đến năm 2025, tổng nhu cầu là 185.200 căn, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Ông Đính cho biết, mỗi năm Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.

"Nhu cầu cao trong khi nguồn cung yếu đẩy giá nhà lên cao. Giá nhà ở xã hội cũng không nằm ngoài vòng xoáy này" ông Đính nhận định.

Bên cạnh đó, với những quy định pháp luật mới, giá đất có thể tiếp tục bị đẩy lên cao, ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư. Giá đất đã tăng đáng kể so với 5 năm trước, cộng thêm chi phí xây dựng cũng tăng mạnh, dẫn đến giá thành căn hộ ngày càng cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng có hai nguyên nhân chính khiến giá chung cư tại Hà Nội nói chung và nhà ở xã hội nói riêng tăng mạnh.

Đầu tiên, nguồn cung chung cư tại Hà Nội hạn chế. Mặc dù đã có biện pháp tháo gỡ pháp lý cho chủ đầu tư, nhưng số căn hộ mới chỉ đạt 20.000 - 30.000 căn mỗi năm, trong khi nhu cầu lên tới 70.000 - 80.000 căn/năm.

Thứ hai, nhu cầu mua chung cư tại Hà Nội vẫn cao, không chỉ từ người dân thủ đô mà còn từ các tỉnh phía Bắc và miền Nam.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), đề xuất cần cho phép các dự án nhà ở xã hội tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần; điều này sẽ giúp tận dụng hiệu quả diện tích đất, tăng số lượng căn hộ và giảm chi phí, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.