Giá liên tục tăng, thị trường bất động sản gặp nhiều thách thức?

Điều này đã khiến giá nhà đất tại các thành phố lớn tăng phi thực tế, khiến nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, trong khi những người đầu cơ lại tranh thủ tích lũy để chờ tăng giá. Tình trạng đầu cơ, thổi giá đẩy giá đang dẫn đến nhiều hệ lụy...

Báo cáo thị trường mới đây của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM ở cả dự án mới và cũ tiếp tục tăng. Trung bình giá sơ cấp tăng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Một số khu vực giá bán tăng cục bộ 35-40% chỉ trong vài tháng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2024 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng OneHousing, thị trường căn hộ cao tầng ghi nhận nhiều biến động. Tổng lượng giao dịch (bao gồm cả sơ cấp và chuyển nhượng) đạt khoảng 17.600 căn, trong đó khu Tây tiếp tục dẫn đầu về số lượng giao dịch. Tuy nhiên, khu Đông lại có tốc độ tăng trưởng vượt trội, thu hút sự chú ý từ cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Từ năm 2022 đến quý III/2024, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng đáng kể, từ mức trung bình 40 triệu đồng/m² lên khoảng 72 triệu đồng/m². Trong quý III/2024, toàn bộ nguồn cung căn hộ mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đẩy giá bán trung bình các dự án lên tới 72 triệu đồng/m² (chưa tính VAT và phí bảo trì).

Tại TP HCM, nhiều dự án duy trì mức giá cao. Theo bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, tính từ đầu năm 2024 đến thời điểm hết quý III, nguồn cung các sản phẩm sơ cấp chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

Cụ thể, các chung cư mở bán mới nằm chủ yếu ở phân khúc cao cấp, nằm ngoài khả năng chi trả của đại bộ phận người mua. Với giá căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng đang cho thấy đà tăng nhanh từ 15-30% trong những năm gần đây. Trong khi đó, thu nhập của người dân lại có xu hướng ngược lại khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng bị nới rộng.

Điểm mặt thị trường hiện nay, có khá nhiều dự án đang được mở bán tại TP.HCM, tuy nhiên, các dự án này đều có mức giá quá cao. Đơn cử, dự án King Crown Infinity tại đường Võ Văn Ngân, TP. Thủ Đức. Mức giá thấp nhất hiện nay của dự án này là 110 triệu đồng/m2 và cao nhất nằm ở 160 triệu đồng/m2.

Giá bất động sản tăng nhanh gây nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu giá bất động sản không có điều chỉnh cung -  cầu phù hợp, thị trường sẽ khó phục hồi toàn diện. Về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội.

“Cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp khơi thông đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội. Các chủ đầu tư cũng cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, hạn chế tình trạng lệch pha hẳn sang dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang”, ông Châu nói.

Thị trường đối diện với những thách thức nào?

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, giá tăng cao gây hệ lụy là người dân khó tiếp cận nhà ở, làm tăng chi phí đầu tư sản xuất, người đầu tư chân chính khó tiếp cận tài nguyên đất đai. Vì vậy, Chính phủ cũng đang có các biện pháp điều tiết phù hợp.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Phó tổng giám đốc Gamuda Land - cho rằng mặt bằng giá cao thì không ai được hưởng lợi, cả phía chủ đầu tư và người mua. Giá cao, theo bà Vân, đến từ yếu tố đầu vào tăng, như tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới. Nếu giá cao vượt khả năng chi trả của người dân thì sức cầu sẽ bị ảnh hưởng.

Theo phân tích của chuyên gia, khi giá bất động sản tăng cao giá trị tài sản đảm bảo tại các ngân hàng chắc chắn tăng theo, mang lại một số lợi ích rõ rệt. Các khoản vay dựa trên tài sản bất động sản được định giá lại cao hơn ban đầu, sẽ tạo điều kiện mở rộng hạn mức tín dụng hoặc giải ngân thêm cho khách hàng.

Tài sản đảm bảo tăng giá còn giúp gia tăng lòng tin của thị trường, giúp các ngân hàng tăng cơ sở khi cấp tín dụng. Tuy nhiên, nếu giá bất đống ản tăng quá nhanh, vượt xa giá trị thực, các ngân hàng cần cẩn trọng nguy cơ đối mặt với một số rủi ro lớn.

Khi giá tài sản bị đẩy lên mức ảo, các khoản vay dựa trên giá trị này sẽ không bền vững. Nếu thị trường đảo chiều, các khoản tín dụng này dễ trở thành nợ xấu, nguy cơ vỡ bong bóng tín dụng.

BĐS thường có tính thanh khoản thấp, đặc biệt khi thị trường đóng băng. Nếu giá trị tài sản giảm mạnh, ngân hàng không thể thu hồi đủ vốn khi phát mãi tài sản, gây khó khăn trong xử lý tài sản đảm bảo.

Khi phần lớn dòng vốn ngân hàng bị “đóng băng” vào bất động sản, các ngành kinh tế khác sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng, gây mất cân đối dòng tiền, tăng áp lực thanh khoản.