“Giá đất là nút thắt lớn nhất trên thị trường bất động sản”

Còn nhiều bất cập

Ở một chia sẻ mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam - Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng dù Luật Đất đai 2024 đã mở ra tín hiệu tích cực, nhưng cơ chế xác định giá đất vẫn tồn tại nhiều bất hợp lý. Cách tính hiện tại khiến giá nhà leo thang, cản trở triển khai dự án và gây hệ lụy trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế.

"Đây là vấn đề nhức nhối", ông nói và dẫn chứng từ thực tế tại Hà Nội, giá căn hộ đã tăng từ 45 triệu đồng/m2 năm 2022 lên 120 triệu đồng/m2 hiện nay. Theo ông, nguyên nhân không chỉ đến từ mất cân đối cung cầu mà chủ yếu nằm ở cách xác lập giá đất thiếu hợp lý, khi lấy kết quả đấu giá làm cơ sở để tính nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư. Việc áp dụng máy móc khái niệm “giá thị trường” mà không định nghĩa rõ ràng đã dẫn đến tình trạng giá đất kéo giá nhà tăng theo, thay vì phản ánh đúng quan hệ cung cầu.

"Chúng ta đang lấy giá bán lẻ để so sánh với giá bán sỉ", đại diện hiệp hội chỉ ra và cho rằng điều này chưa phù hợp.

Thực tế, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường tuy giúp tăng thu ngân sách, nhưng cũng có mặt trái là Nhà nước mất kiểm soát, tạo nên cuộc rượt đuổi “giá đất đuổi giá nhà” không có điểm dừng. Điều này làm giá bất động sản tăng phi mã, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng cao, giảm sức hấp dẫn đầu tư nước ngoài (FDI).

Một vấn đề nổi cộm khác là việc giao cho đơn vị tư vấn định giá đất (tài sản của Nhà nước). Lực lượng tư vấn ít, chi phí thấp, trách nhiệm lại nặng, nên họ có xu hướng đẩy giá cao để an toàn. Quá trình định giá thường kéo dài từ 1-3 năm, thậm chí nhiều hơn, trong khi doanh nghiệp vẫn phải nộp tiền chậm nộp, gây tổn thất lớn.

Mặt khác, giá đất được tính dựa trên những phương pháp phổ biến theo thông lệ quốc tế (phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư…).

Thế nhưng, từ đầu năm 2024 tới nay, có tới 3 nghị định về cách tính giá đất, tức là cơ chế tính toán giá đất thay đổi liên tục do những bất cập trong khâu thực thi. Do vậy, ông Hiệp đề xuất, quá trình xây dựng nghị định về giá đất cần có sự tham gia của các chuyên gia và đối tượng chịu tác động trực tiếp là doanh nghiệp để tránh sửa đổi nhiều lần.

Lời giải nào cho “nút thắt” giá đất?

Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE) cho rằng, việc định giá đất cần nhấn mạnh vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền quyết định cuối cùng của Nhà nước về giá đất.

Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá khi chưa có cơ sở dữ liệu về đất đai, về nhà ở và thị trường bất động sản chỉ nên được coi là tài liệu tham khảo, phục vụ quá trình xem xét, quyết định giá đất theo đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định.

Do vậy, căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ giúp hài hòa giữa yêu cầu quản lý nhà nước, đặc thù từng địa phương và mục tiêu ổn định thị trường.

Tuy nhiên, cần có cơ chế công khai, minh bạch và hệ thống dữ liệu đầy đủ, đáng tin cậy để tránh tình trạng lạm quyền. Đồng thời, thực hiện tốt việc phân định rạch ròi giữa các công đoạn kỹ thuật chuyên môn do các tổ chức tư vấn giá đất, hội đồng thẩm định và cơ quan xác định giá.

Bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng Bộ phận Dịch vụ định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội nhìn nhận, việc Nhà nước chủ động định giá có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho thu hồi đất, tính toán nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu thị trường hiện còn chưa đầy đủ như hiện nay.

Dù vậy, để đảm bảo tính khách quan, vai trò của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế là yếu tố không thể thiếu.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nhận định: “Nếu không kiểm soát giá đất, mọi nỗ lực phát triển nhà ở xã hội hay bình ổn giá nhà đều khó đạt hiệu quả. Cần mạnh dạn áp thuế chống đầu cơ và đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, giải phóng mặt bằng để tăng cung.”

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng: “Giá đất tăng quá nhanh đang tạo áp lực lên cả nền kinh tế, không chỉ riêng lĩnh vực bất động sản. Đây là một dạng chi phí ẩn, khiến chi phí sản xuất, dịch vụ, logistic tăng theo. Do đó, việc bình ổn giá đất cần được xem là nhiệm vụ trọng tâm.”