Thị trường bất động sản: Nguy cơ “bong bóng” giá

Nguy cơ “bong bóng” giá

Trên thực tế, đây cũng không phải lần đầu thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện nguy cơ bong bóng. Thậm chí, bong bóng đã từng vỡ trong giai đoạn 2008 – 2009 và 2010 – 2011 khiến thị trường chìm sâu vào khủng hoảng (2011 – 2013). Lịch sử thường hay lặp lại, khủng hoảng có tính chu kỳ, nên những gì đang diễn ra cho phép giới quan sát nhìn xưa để đoán nay, nhất là khi tình trạng của năm 2025 đã trở nên nghiêm trọng hơn so với 2 năm trước.

Mặc dù, không thể phủ nhận rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng trở lại sau thời kỳ trầm lắng. Tuy nhiên, đằng sau những tín hiệu tích cực, nhiều chuyên gia bắt đầu lên tiếng cảnh báo về nguy cơ hình thành “bong bóng” giá, khi giá nhà đất tại nhiều khu vực tăng quá nhanh so với giá trị thực tế và thu nhập của người dân. Đây là hiện tượng không mới, nhưng nếu không được kiểm soát, hậu quả có thể dẫn đến sự mất cân bằng cung – cầu, gia tăng rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn nền kinh tế.

Trước hết, có thể thấy rõ giá bất động sản trong những năm gần đây tăng mạnh, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và những tỉnh vùng ven có hạ tầng kết nối tốt. Theo thống kê, giá căn hộ trung cấp ở TP.HCM đã tăng gấp đôi trong vòng 5–7 năm, trong khi mức tăng thu nhập bình quân của người lao động lại chậm hơn nhiều. Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa vời với phần đông người dân. Đối với phân khúc đất nền, tình trạng “sốt đất” cục bộ liên tục xuất hiện ở các địa phương chuẩn bị triển khai dự án hạ tầng lớn, từ đó đẩy giá đất tăng 30–50% chỉ trong vài tháng, vượt xa giá trị thực và nhu cầu thực tế.

Nguy cơ “bong bóng” giá bất động sản càng rõ nét hơn khi nhiều nhà đầu tư F0, thiếu kinh nghiệm, vẫn lao vào thị trường với tâm lý đám đông, kỳ vọng lợi nhuận cao trong ngắn hạn. Thực tế, không ít người vay vốn ngân hàng để mua đất, mua nhà chờ tăng giá, tạo nên sự lệch pha giữa khả năng chi trả và giá trị sản phẩm. Nếu lãi suất có biến động hoặc thanh khoản thị trường suy giảm, nhóm nhà đầu tư này sẽ dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, kéo theo nguy cơ bán tháo, gây bất ổn cho thị trường.

Giá đã tăng vượt sức tưởng tưởng

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, rất nhiều khu đô thị hoành tráng, hoa lệ, nhưng “hoa” dành cho người giàu, còn “lệ” dành cho người nghèo.

“Người nghèo nhìn vào các khu đô thị mà chảy nước mắt. Giá bất động sản tăng vượt quá sức tưởng tượng, khiến họ vô vọng về khả năng tiếp cận nhà ở", ông Nghĩa nhận định và chỉ ra hệ luỵ nghiêm trọng của thực trạng này đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và cả nền kinh tế.

Theo ông, quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản khác các thị trường hàng hóa bình thường. Khi giá tăng cao, người mua không có cơ hội để sở hữu nhà ở. Điều này khiến cung - cầu đi song song, không gặp nhau.

“Bong bóng” bất động sản có thể đã xuất hiện từ năm 2023 và kéo dài đến nay. Nếu không có giải pháp tháo gỡ, xử lý kịp thời, "bong bóng" sẽ nổ. Khi đó, không có ai mua, cũng không ai bán, nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản là rất lớn.

Nguy hiểm hơn, điều này có thế sẽ ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng, dẫn đến nguy cơ sụp đổ thực sự, do 70% tài sản thế chấp tại các ngân hàng hiện nay là bất động sản”, ông Nghĩa cảnh báo.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, giá bất động sản đang tăng rất cao.

"Năm 2023, khi thị trường bất động sản bước đầu hồi phục, thị trường bắt đầu có hàng, nhưng nhiều nhân viên môi giới rất khó khăn vì sản phẩm giá cao, khó bán. Thực trạng này tiếp diễn sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản", ông chia sẻ.