Nguồn cung mới chuẩn bị bùng nổ, bất động sản khu công nghiệp vượt đáy sau cú sốc thuế quan

Lợi nhuận toàn ngành trong quý III tăng 24% so với cùng kỳ, vượt dự báo của hầu hết tổ chức phân tích. Khoảng 65% doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận dương, trong đó mảng cho thuê đất vẫn giữ vai trò trụ cột. KBC tăng trưởng lợi nhuận 55%, IDC đạt 71%, Becamex tăng 16% nhờ đóng góp mạnh từ các công ty liên doanh, liên kết. Tính chung 9 tháng, lợi nhuận ngành tăng tới 51%, trong đó Becamex và Kinh Bắc chiếm hơn 40% phần đóng góp.

Sau giai đoạn chịu nhiều sức ép khi Mỹ áp dụng mức thuế quan mới từ tháng 4/2025, thị trường bất động sản khu công nghiệp đã cho thấy khả năng hồi phục nhanh hơn dự đoán. Các số liệu tài chính quý III/2025 phản ánh rõ đà tăng trưởng trở lại, củng cố niềm tin của doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư về chu kỳ mới của ngành.

Thị trường vượt cú sốc, dòng vốn FDI tạo lực đẩy

Hiệu ứng tiêu cực từ thuế quan Mỹ đã giảm dần ngay sau khi mức thuế chính thức được công bố. Theo các chuyên gia của MBS, ngành đã “đi qua đáy” và bước vào giai đoạn phục hồi vững hơn. Giá chào thuê đất trong quý III tăng 2% so với quý II và tăng 4% so với cùng kỳ. Diện tích hấp thụ cải thiện ở cả hai miền dù vẫn thấp hơn cùng kỳ 2024, cho thấy tín hiệu hồi phục xuất hiện tương đối đồng đều.

FDI tiếp tục là động lực tăng trưởng quan trọng. Mười tháng đầu năm, FDI giải ngân đạt 21,3 tỷ USD – mức cao nhất trong 5 năm, tăng 8,8% so với cùng kỳ. Riêng phân khúc khu công nghiệp hút 1,5 tỷ USD, chiếm 7% tổng vốn, trong đó vốn điều chỉnh tăng tới 45%. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn kiên trì mở rộng tại Việt Nam bất chấp bối cảnh thuế quan biến động.

Thực tế, mức thuế Mỹ áp cho hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam quanh 19% – tương đương nhiều quốc gia trong khu vực. Trong khi đó, Ấn Độ chịu thuế tới 50% và Trung Quốc vẫn chịu mức trung bình 47% dù căng thẳng thương mại đã hạ nhiệt. Tuy nhiên, việc Mỹ tiếp tục đàm phán về xuất xứ hoặc điều tra theo Mục 232 có thể tạo một số rủi ro ngắn hạn đối với các ngành ô tô, vi mạch, gỗ và nội thất.

Sáp nhập địa giới và khung pháp lý mới mở rộng nguồn cung

Xu hướng sáp nhập hành chính ở nhiều địa phương đang tạo cơ hội tái cấu trúc quy hoạch và nâng cấp hạ tầng, qua đó trực tiếp tăng nguồn cung khu công nghiệp. Bắc Ninh vừa điều chỉnh quy hoạch tỉnh, bổ sung bốn khu công nghiệp mới và ba khu công nghiệp mở rộng, đồng thời phát triển các dự án chiến lược như Cảng hàng không quốc tế Gia Bình – yếu tố có thể thúc đẩy nhu cầu công nghiệp trong vùng.

Đề án hợp nhất Hải Phòng – Hải Dương tạo dư địa cho các tuyến kết nối liên vùng, đặc biệt hướng về hệ thống cảng biển và khu kinh tế trọng điểm như Đình Vũ – Cát Hải hay Lạch Huyện. Tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng nếu được nâng cấp sẽ tăng năng lực vận tải hàng hóa, giúp doanh nghiệp công nghiệp tối ưu chi phí logistics.

Tại TP.HCM, việc lập lại quy hoạch sau sáp nhập đặt mục tiêu hình thành cụm công nghiệp – logistics quy mô lớn kết nối với Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Các dự án như tuyến TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành hay mở rộng Quốc lộ 13 sẽ tạo trục động lực mới cho vùng kinh tế phía Nam.

Bên cạnh đó, Luật 57/2024/QH15 góp phần đơn giản hóa thủ tục, đẩy nhanh phê duyệt dự án. Nhờ đó, Kinh Bắc được bổ sung thêm 2.200 ha, Becamex tăng hơn 1.000 ha tại Cây Trường và Bàu Bàng, Idico có thêm 640 ha tại Vinh Quang và Phú Long.

Doanh nghiệp bật dậy, nhu cầu thuê đất quay lại

Ngay sau khi mức thuế của Mỹ được xác lập, khách thuê quay lại đàm phán mạnh mẽ hơn. Idico bàn giao 36 ha trong quý III, tăng 56% so với cùng kỳ; Kinh Bắc bàn giao 17 ha tại Nam Sơn – Hạp Lĩnh. Các dịch vụ kho bãi, nhà xưởng xây sẵn, tiện ích hỗ trợ hoạt động sản xuất vẫn tăng trưởng, cho thấy chuỗi cung ứng sản xuất của khách thuê không bị gián đoạn đáng kể.

Dù một số doanh nghiệp như Viglacera hay Sonadezi Châu Đức giảm lợi nhuận do tiến độ bàn giao không như kỳ vọng, bức tranh toàn ngành vẫn tích cực nhờ lực đẩy từ nhu cầu thực và quỹ đất mới.