Doanh nghiệp bất động sản trước áp lực trả nợ gần 59.000 tỷ đồng trái phiếu

Trong tháng 6/2024, hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản bắt đầu sôi động trở lại. Tiêu biểu là đợt phát hành 2.500 tỷ đồng của Vinhomes, 1.000 tỷ đồng của Sun Group, 800 tỷ đồng của Becamex, 600 tỷ đồng của Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Thiên Hà - Băng Dương, 550 tỷ đồng của Bất động sản Nam Long. Ngoài ra, có một số đợt phát hành của Công ty cổ phần Kiểm định xây dựng An Hòa, Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh, Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land.

Xét về giá trị tuyệt đối, phát hành trái phiếu bất động sản có sự phục hồi so với cùng kỳ năm ngoái, song tỷ trọng lại giảm mạnh. Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2023, trái phiếu bất động sản chiếm tới gần 55% giá trị phát hành, nhưng 6 tháng đầu năm nay chỉ còn chiếm gần 25% giá trị phát hành.

Đáng nói là, doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với gánh nặng đáo hạn rất lớn và tỷ lệ chậm trả trong lĩnh vực này tiếp tục tăng nhanh.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 139.765 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn; trong đó, phần lớn là trái phiếu bất động sản với 58.782 tỷ đồng, tương đương 42%. Trong tháng 6, các doanh nghiệp đã mua lại 13.336 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2023.

Báo cáo của VISRatings trong tháng 6 cho thấy, tỷ lệ trái phiếu chậm trả toàn thị trường cuối tháng 5/2024 ở mức 16,1%, tăng 1 điểm phần trăm so với cuối năm 2023. Khoảng 65% lượng trái phiếu chậm trả gốc, lãi đến từ nhóm ngành bất động sản dân cư (tỷ lệ trả chậm lên đến 31%).

Khảo sát mới đây của Hiệp hội Doanh nghiệp Tp. Hồ Chí Minh (HUBA) cũng cho biết, các doanh nghiệp bất động sản dù đã nhận được sự hỗ trợ đáng kể của Nhà nước, song vẫn tiếp tục chu kỳ khó khăn hơn các ngành khác. Nguyên nhân là do các sai lầm đầu tư từ thời gian trước với vốn vay lớn, thiếu dòng tiền và gánh chịu lãi vay cao…

Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản còn đang đối diện với khối nợ trái phiếu khổng lồ lên đến 350.876 tỷ đồng đã phát hành, trong đó ước tính giá trị cần xử lý năm 2024 là 99.700 tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ lâm vào tình trạng cạn kiệt dòng tiền.

Theo HUBA, việc phục hồi ngành bất động sản là cần thiết để tạo ra bộ mặt mới khang trang hơn cho đô thị thành phố và tăng thu ngân sách. Từ đó, làm cơ sở phục hồi sự phát triển của các ngành liên quan như xây dựng, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, sắt thép…

Nhận định về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở khi lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm nay ở mức cao nhất trong vòng 5 năm qua, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc khối phân tích và xếp hạng tín nhiệm, mảng doanh nghiệp phi tài chính của VIS Rating cho biết, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu.

Một điểm cần chú ý là mức độ phân hóa về khả năng trả nợ sẽ ngày càng nới rộng. Với doanh nghiệp có các dự án tập trung ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, thì hoạt động bán hàng vẫn diễn ra khá tốt và có sự hồi phục trong năm 2024. Các doanh nghiệp này sẽ có nguồn lực tốt hơn rõ rệt và khả năng trả nợ cũng ở mức cao hơn.

Ngược lại, một số doanh nghiệp duy trì tình trạng khó khăn do trước đây tập trung khá nhiều vào các dự án mang tính chất đầu cơ cao, năm 2024, nhu cầu đối với phân khúc này vẫn thấp, do đó, khả năng trả nợ của nhóm này sẽ ở mức yếu.

“Các doanh nghiệp bất động sản có 3 kênh huy động vốn chính là vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và phát hành vốn cổ phần. Năm 2024, VIS Rating đánh giá khả năng tiếp cận vốn mới của cả nhóm bất động sản sẽ tốt hơn. Mỗi doanh nghiệp sẽ ưu tiên lựa chọn phương thức huy động vốn khác nhau, nhưng loại hình huy động vốn rẻ nhất cho doanh nghiệp chính là phát hành vốn cổ phần và đây sẽ là kênh tăng mạnh nhất trong năm nay”, ông Hiếu nói.