Thị trường bất động sản: Nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, “nút thắt” thanh khoản vẫn khó tháo gỡ

Vẫn lệch pha cung cầu

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở đang có những tín hiệu phục hồi rõ nét về nguồn cung, nhưng tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu vẫn chưa được cải thiện, khiến người có nhu cầu ở thực tiếp tục gặp khó.

Báo cáo quý II/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý II, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm 56% tổng nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, lên tới 60%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước. Tỷ trọng căn hộ trung cấp đạt 35%, tăng khoảng 9 điểm phần trăm nhờ một số dự án tại khu vực vùng ven, với mức giá từ 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) ghi nhận sự tăng trưởng vượt bậc, chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung, tương đương 15.000 - 20.000 sản phẩm, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái.

Dù nguồn cung cải thiện đáng kể, thị trường tiếp tục đối mặt với sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng - những nơi có nhu cầu ở thực cao, căn hộ thương mại giá dưới 60 triệu đồng/m2 gần như không có. Căn hộ bình dân chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, chủ yếu đến từ một số dự án nhà ở xã hội.

Giá bán tại các đô thị lớn tiếp tục xu hướng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ trong quý II/2025 đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và gần 88% so với kỳ gốc. Một số dự án mới có giá chào bán vượt mốc 100 triệu đồng/m2 dù thanh khoản chưa thực sự khởi sắc. Tại TP HCM, giá trung bình đạt 77,1 triệu đồng/m2, tăng gần 48% so với kỳ gốc. Đà Nẵng ghi nhận mức giá trung bình 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và gần 70% so với cùng kỳ năm trước.

Giới chuyên gia cảnh báo, tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng rõ nét khi thị trường đang tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, nhu cầu ở thực - vốn chiếm tỷ trọng lớn lại chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân, hiện đang thiếu hụt nghiêm trọng.

VARS dự báo, thị trường nhà ở sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi trong nửa cuối năm 2025, nhờ các yếu tố hỗ trợ như lãi suất thấp, đầu tư công được đẩy mạnh, pháp lý dần được tháo gỡ và nhu cầu ở thực vẫn cao. Tuy vậy, việc cải thiện tình trạng lệch pha giữa cung và cầu sẽ không dễ dàng khi mặt bằng giá vẫn tiếp tục ở mức cao, còn nguồn cung phù hợp với túi tiền người mua thực vẫn khan hiếm.

Chưa thể “gỡ” nút thắt thanh khoản

Thị trường bất động sản đang đối diện với một nghịch lý lớn: trong khi nhiều phân khúc ghi nhận dấu hiệu phục hồi, thì nhóm khách hàng chủ lực lại đang dần rút lui. Dù giao dịch có tăng, nhưng giá nhà neo cao đang khiến tầng lớp lao động và các gia đình trẻ - vốn là trụ cột của thị trường lại không còn khả năng tiếp cận. Đây chính là “nút thắt” lớn, thách thức sự bền vững của thị trường trong tương lai.

Theo VARS, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 87,7% so với năm 2019, đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2 trong quý II/2025. Dù nguồn cung đã có tín hiệu tăng trở lại, nhưng tình trạng lệch pha ngày càng nghiêm trọng khi số lượng dự án có giá hơn 100 triệu đồng/m2 tăng đột biến, trong khi các dự án "vừa túi tiền" gần như không có.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc DKRA Group, nhận định: "Tâm lý chờ đợi giá giảm đã chuyển sang tâm lý buông xuôi". Nỗi lo về rủi ro pháp lý, lãi suất thả nổi, cộng thêm thu nhập không theo kịp đà tăng của giá nhà, đã khiến người mua ở thực ngày càng chán nản và e dè.

Các chủ đầu tư cũng thừa nhận việc phát triển nhà ở giá phải chăng ngày càng khó. Với giá đất và chi phí đầu vào tăng cao, rất khó để bán nhà với giá dưới 50 triệu đồng/m2 mà vẫn có lợi nhuận. Ngay cả các dự án nhà ở xã hội cũng đang đối mặt với áp lực tăng giá do chi phí vật liệu và nhân công leo thang. Điều này lý giải tại sao giá nhà ở xã hội mới khó có thể "đứng yên" ở mức 25 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, khẳng định mặt bằng giá sơ cấp khó có khả năng điều chỉnh giảm. Ông nhấn mạnh, giá căn hộ có thể tiếp tục tăng nhẹ đến cuối năm, do nhà đầu tư vẫn kỳ vọng lợi nhuận cao và không chịu áp lực tài chính lớn nhờ lãi suất cho vay thấp.