Chung cư Hà Nội: Nguồn cung bùng nổ, giá bán vẫn tiếp tục lập đỉnh

Nguồn cung bùng nổ, giá bán vẫn tiếp tục lập đỉnh

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được mở bán trong quý, nâng tổng nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm lên gần 14.900 căn - tăng tới 121% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, mức giá trung bình sơ cấp vẫn giữ ở ngưỡng cao, khoảng 91 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm ngoái. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 67% tổng lượng mở bán. Ngược lại, nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như “biến mất” khỏi thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội lý giải, việc giá sơ cấp tăng bất chấp nguồn cung tăng là do phần lớn dự án mở bán trong quý đều nằm ở khu vực “vàng”, thuộc phân khúc cao cấp hoặc siêu cao cấp. Ngoài ra, khan hiếm quỹ đất nội đô và chi phí đầu vào leo thang khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải định giá ở mức cao nhằm tối ưu lợi nhuận thương mại.

Thanh khoản tích cực, “hàng hot” liên tục cháy

Dữ liệu từ CBRE cho thấy, trong quý II/2025, tổng lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội đạt gần 5.180 căn hộ, nâng số căn bán được trong nửa đầu năm lên 9.130 căn — tăng 31% so với quý I nhưng vẫn giảm 27% so với cùng kỳ năm 2024.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án mới đạt khoảng 60%, thấp hơn mức 70% của năm ngoái nhưng vẫn được đánh giá là tích cực trong bối cảnh giá tăng và thị trường chọn lọc hơn.

Một số dự án nổi bật cho thấy mức thanh khoản vượt kỳ vọng. Chẳng hạn, Matrix One giai đoạn 2 (Mỹ Đình) có giá dao động 130–150 triệu đồng/m² nhưng vẫn ghi nhận hơn 8.000 lượt đặt chỗ trước ngày mở bán chính thức. Hay dự án căn hộ định hướng 6 sao của Sun Group tại Cầu Giấy cũng nhanh chóng “cháy hàng” ngay khi vừa ra mắt.

Các dự án khác như Endless Skyline Westlake (Tây Hồ) hay The Ninety Complex (Đống Đa) cũng ghi nhận số lượng khách mua tăng gấp đôi so với các đợt mở bán trước.

Dự án mới đồng loạt tái khởi động, đón sóng cuối năm

CBRE dự báo, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục sôi động trong nửa cuối năm khi hàng loạt dự án đang hoàn tất thủ tục pháp lý để ra mắt. Đặc biệt, các khu vực phía Bắc, phía Đông và phía Nam thành phố sẽ là tâm điểm bùng nổ nguồn cung mới.

Nhiều dự án từng “đóng băng” tại các quận nội thành như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên… hiện đang được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động. Tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm 2025 được kỳ vọng đạt khoảng 31.000 căn, tiệm cận hoặc vượt mức năm 2024.

Một dự án đáng chú ý chuẩn bị ra hàng là tòa The Queen – thuộc giai đoạn II của Khu hỗn hợp nhà ở, dịch vụ công cộng, văn phòng và trường học tại số 360 Giải Phóng (Thanh Xuân cũ). Dự án này cao 35 tầng, đã cất nóc và dự kiến bàn giao vào quý I/2027. Đây cũng là tòa chung cư duy nhất nằm trong khu vực vành đai 2 - 2.5 được tung ra thị trường trong quý III/2025. Dù chưa công bố giá bán nhưng lượng khách quan tâm đã vượt quá số căn hộ mở bán đợt đầu.

Vị trí vẫn là yếu tố “ăn tiền” trên thị trường căn hộ

Các chuyên gia đánh giá, chung cư vẫn là kênh đầu tư có khả năng sinh lời 10–15%/năm nếu xét cả cho thuê và tăng giá. Tuy nhiên, yếu tố quyết định lợi nhuận vẫn là vị trí, thời điểm bàn giao và chính sách thanh toán từ chủ đầu tư.

Về triển vọng giá trong ngắn hạn, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng do kỳ vọng sinh lời còn cao, trong khi dòng tiền vẫn rẻ, lãi suất thấp và đầu tư công được đẩy mạnh. Trong bối cảnh nguồn cung phân khúc giá phù hợp vẫn thiếu hụt, mặt bằng giá sẽ khó hạ nhiệt từ nay đến cuối năm.