Thị trường chung cư: Dự án liên tục ra hàng, giá bán cao nhưng vẫn hấp thụ tốt

Nguồn cung dồi dào, giá vẫn neo cao

Theo báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy vậy, giá sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao, 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Trong quý II/2025, chiếm tỷ trọng lớn nhất ở mức 67% vẫn là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng, thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, sở dĩ giá bán sơ cấp trung bình trong quý vừa qua tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là bởi các dự án được tung ra thị trường đều là những dự án có vị trí tốt và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tối ưu giá trị thương mại.

Về thanh khoản, theo báo cáo của CBRE cũng chỉ rõ tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp trong quý 2/2025 đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với quý đầu năm nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.

CBRE dự báo, năm 2025 sẽ là giai đoạn sôi động của các chủ đầu tư khi hàng loạt dự án đang trong quá trình hoàn tất thủ tục để ra hàng, đặc biệt tại khu vực phía Bắc, phía Đông và cả phía Nam Hà Nội.

“Nhiều dự án từng đóng băng tại các quận nội thành như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên đang được tháo gỡ pháp lý và dự kiến tái khởi động trong nửa cuối năm, giúp tăng thêm lựa chọn cho người mua. Tổng nguồn cung mở bán mới cả năm được kỳ vọng đạt khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc vượt mức của năm 2024”, CBRE cho biết.

Chung cư dẫn dắt thị trường bất động sản cuối năm 2025

Trong cơ cấu sản phẩm, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế. Đáng chú ý, các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở bình dân và thương mại giá rẻ gần như vắng bóng trên thị trường. Mặt bằng giá tăng cao khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân ngày càng trở nên khó khăn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý II/2025, mức độ quan tâm tới căn hộ chung cư chiếm 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn với mục tiêu khai thác dòng tiền ổn định.

Mặc dù giá bán sơ cấp có xu hướng tăng, VARS nhận định thị trường vẫn có thể hấp thụ tốt nhờ lực cầu bền vững và nhu cầu thực tăng trở lại. Thị trường được dự báo sẽ duy trì sự ổn định, không xuất hiện tình trạng "sốt nóng cục bộ" như các giai đoạn trước.

Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tập trung tại các đại đô thị lớn và khu vực có hạ tầng giao thông phát triển như vùng ven các đô thị trung tâm, đặc biệt là khu vực giáp ranh Hà Nội và TP. HCM.

Nửa cuối năm 2025, thị trường được dự báo tiếp tục đà phục hồi nhưng sẽ phân hóa rõ rệt. Dòng tiền chủ yếu sẽ chảy vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng tạo thu nhập ổn định. Đây là những yếu tố then chốt giúp thị trường phát triển thực chất, bền vững hơn trong bối cảnh mới.

Theo nhận định của giới chuyên gia, căn hộ chung cư vẫn có thể mang về khoản lợi nhuận khoảng 10-15%/năm, bao gồm cả tiền cho thuê và tiềm năng tăng giá. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, điểm “ăn tiền” của dự án sẽ nằm ở vị trí. Ngoài ra, thời điểm bàn giao nhà và chính sách thanh toán cũng sẽ là những yếu tố đáng cân nhắc và ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận.

Về triển vọng giá căn hộ chung cư từ nay đến cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, mặt bằng giá bất động sản sẽ còn tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời vẫn ở mức cao. Ngược lại, xu hướng kỳ vọng giá còn tiếp tục tăng lên trong bối cảnh lãi suất duy trì thấp, dòng tiền rẻ tiếp tục vào thị trường và các chính sách đầu tư công được đẩy mạnh, trong khi nguồn cung ở mức giá phù hợp vẫn khan hiếm.