Đâu là phân khúc “dính đòn đau” khi thị trường bất động sản trầm lắng?

Chuyên gia cho rằng, bức tranh thị trường sắp tới có khả năng tiêu cực hơn thế. Tất cả các yếu tố vĩ mô, vi mô đều chống lại thị trường bất động sản. Kinh tế vĩ mô đang có sự suy thoái, ngành sản xuất chịu ảnh hưởng chung của thế giới.

Nỗi lo thị trường sụp đổ trong thời gian tới đã hiện hữu, và đất nền được dự báo sẽ là phân khúc “dính đòn” đầu tiên.

Theo Báo cáo thị trường mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, những năm gần đây, đất nền các huyện ngoại thành Hà Nội liên tục diễn ra những cơn sốt nhưng từ đầu năm đến nay đã bắt đầu hạ nhiệt.

Cụ thể, đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía tây như Hoài Đức, Quốc Oai với mức độ quan tâm giảm từ 17-39%; về phía bắc như Sóc Sơn, Đông Anh với mức độ quan tâm giảm từ 8-30%; hay phía đông có Long Biên, Gia Lâm với mức độ quan tâm giảm 21-28%; còn phía nam có Thanh Trì giảm 24%.

Còn theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm mua các loại hình BĐS đều giảm mạnh trong tháng 9, lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25% và biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Tình trạng giảm giá, bán lỗ bất động là điều khó tránh khỏi

Hiện nay tình trạng cắt lỗ chưa nhiều bởi chỉ đang ở giai đoạn đầu suy thoái, các nhà đầu tư vẫn đang chịu được áp lực. Tuy nhiên, nếu lâu hơn nữa, khi lãi suất tăng cao, làn sóng cắt lỗ sẽ xuất hiện. Do đó, nhà đầu tư phải tính toán sớm và có tầm nhìn dài hạn hơn. Thời gian tới, những người nắm giữ tiền mặt sẽ làm chủ cuộc chơi.

Những nhà đầu tư đã tham gia thị trường, thời điểm này nên cân đối lại khoản vay, đánh giá lại giá trị sản phẩm. Trong trường hợp thấy rằng bất động sản đó ổn thì có thể giữ, nhưng nếu sử dụng dòng tiền vay ngắn hạn, sắp tới chắc chắn lãi suất sẽ tăng cao, thì phải cân nhắc. Liệu có chịu được áp lực lãi suất hay không? Phải xác định rõ, trong năm 2023 và 2024 sẽ khó khăn trong việc thoát hàng. Hoặc là chấp nhận bán cắt lỗ, hoặc cắt lãi để thu tiền về.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho rằng ngoài việc khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng, thị trường bất động sản đang gặp khó khăn thêm khi lãi suất có xu hướng liên tục tăng. Nếu năm ngoái người mua đã sử dụng đòn bẩy tài chính, đến nay đã hết ưu đãi lãi suất và thả nổi theo thị trường thì mức chênh lệch lãi suất đang khoảng 4,5-5% so với thời điểm xuống tiền.

Ngoài ra, lãi suất từ giờ tới cuối năm vẫn được dự báo tăng, việc nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy không chịu được áp lực sẽ phải bán tháo. Thị trường bất động sản sẽ không rớt thảm như giai đoạn 10 năm trước, bởi sự điều tiết của nhà nước đã nhịp nhàng, hiệu quả hơn. Tuy nhiên, việc lãi suất tiếp tục tăng có thể xảy ra. Theo đó, tình trạng giảm giá, bán lỗ bất động là điều khó tránh khỏi.

Theo ông Điệp, Tình trạng bán tháo có thể xảy ra vào giai đoạn cuối năm, sẽ xuất hiện đầu tiên ở phân khúc đất nền. Đặc biệt là đất nền ở các tỉnh khi không có nhiều nhu cầu thực, chưa tạo được giá trị nhưng thời gian qua giá đã tăng nóng.

Về việc phân khúc chung cư đang chứng kiến tốc độ tăng giá mạnh trong khi đất nền lại đang chững lại chuyên gia cho rằng, tăng giá thời gian qua do nhu cầu ở tăng cao, trong khi nguồn cung khan hiếm. Những sản phẩm chung cư mới đưa ra thị trường giá rất cao, đẩy giá chung cư cũ tăng lên. Song hiện tượng tăng giá này sẽ chỉ xảy ra trong ngắn hạn, và chỉ tăng trong một giới hạn nhất định.

Hiện tại việc cấp phép dự án đang rất chậm, thị trường gần như không có nguồn cung mới, nên giá tăng cao. Trong khi giao dịch không có, đây là sự tréo ngoe của thị trường bất động sản. Trên thực tế, khi giá bất động sản tăng cao, giao dịch sẽ giảm bởi khách hàng không chấp nhận mức giá đó. Tuy nhiên, người bán dựa vào sự khan hiếm của thị trường vẫn kỳ vọng ở một mức giá nào đó mà không chịu bán, dẫn đến giao dịch sụt giảm.

Việc mua chung cư đa phần để ở, còn mua giá cao để xác định có lãi từ cho thuê thì rất thấp, trung bình chỉ 3-5%, bằng lãi suất ngân hàng. Do vậy, khi giá tăng quá cao, thanh khoản sẽ giảm. Trong thời gian tới, phân khúc này khó tăng cao hơn nữa.

Khi thị trường bình ổn, phân khúc bất động sản ở được, khai thác được như chung cư sẽ bình ổn đầu tiên. Sau một thời gian dài không có nguồn cung thì ngay lập tức lực cầu sẽ bị nén. Diễn biến này lặp lại năm 2014, sau giai đoạn đóng băng không có nguồn cung cho thị trường thì năm 2014, tất cả các sản phẩm chung cư Hà Nội đều bán rất tốt và rất nhanh.

Thực tế hiện nay, việc cấp phép dự án mới tương đối khó nên phải chấp nhận mua ở những khu vực vùng ven, vì nguồn cung của những dự án ven đô, dự án tại các đô thị lại lớn, còn ở trung tâm không có giá rẻ do nguồn cung khan hiếm.

Đối với phân khúc đất nền, đây là kênh đầu cơ, đa phần ở ngoại vi thành phố lớn. Một khi thị trường tài chính sụt giảm, thì độ “hot” của phân khúc này giảm rất nhanh. Tuy nhiên, giá không rơi thẳng đứng. Trong trường hợp tài chính khó khăn như hiện tại, xu hướng dài hạn của đất nền sẽ là giảm giá. Trừ những sản phẩm ở vị trí đắc địa, khai thác tốt có thể giữ giá hoặc tăng giá một phần. Những sản phẩm không khai thác được, ở khu vực xa thì giá sẽ giảm dần.

Với phân khúc này, trong trung hạn sẽ là kênh khó khăn, đặc biệt những đất nền có hơi hướng sinh thái du lịch ở những vùng xa trung tâm. Đơn cử như Đồng Nai, Bình Thuận, Vũng Tàu… nếu khai thác bất động sản du lịch cũng sẽ khó khăn. Bởi vì việc đầu tư vào những khu vực đó cần chủ đầu tư có nội lực mạnh và quản trị tốt.

Thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh

Ở khu trung tâm có thể vẫn có giao dịch. Đó là cách để giữ tiền của một nhóm nhà đầu tư. Còn với những khu vực tỉnh lẻ, xa xôi, giao dịch gần như đóng băng, nhất là đất nông thôn. Thị trường có khả năng xảy ra tình trạng nhà đầu tư chết trên đống tài sản, có đất nhưng không có tiền. Muốn vay ngân hàng cũng khó.

Từ quý 4.2022, chỉ những đơn vị có tiềm lực mạnh mới tiếp cận được vốn vay, còn những đơn vị nhỏ lẻ hầu như không vay được. Có những doanh nghiệp đang rất khó khăn, đầu tư hàng trăm, hàng nghìn tỉ nhưng không bán được, không thu được tiền về.

Nhanh nhất phải hết 2023 thậm chí 2024, 2025, thị trường bất động sản mới hồi phục được. Giai đoạn này mặc dù không giống như giai đoạn của thập kỷ trước nhưng nhìn chung thị trường đang trong bối cảnh suy thoái, tác động lớn đến nền kinh tế chung.

Về động thái kiểm soát hạn mức tín dụng của phía ngân hàng sẽ diễn biến theo chiều hướng nào vào năm sau, nhu cầu vốn rất lớn, tuy nhiên Chính phủ đang cân nhắc bài toán lạm phát và tăng trưởng. Nếu lạm phát lớn như vậy, việc khó khăn nhất là kiềm chế nó. Nếu lạm phát cao thì tăng trưởng là vô nghĩa.

Do đó, Chính phủ đang cân đối giữa hai yếu tố này, thông qua công cụ tài chính, đó là siết tín dụng. Động thái này sẽ tiếp tục trong năm 2023, chỉ tập trung tín dụng cho những lĩnh vực cần thiết như sản xuất, thương mại. Với đầu tư, kinh doanh bất động sản và những lĩnh vực không có tác động tốt đến nền kinh tế sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian tới.

Tín dụng thắt chặt, trái phiếu không phát hành được, muốn tạo dòng tiền bằng cách bán sản phẩm nhưng không bán được thì tạo áp lực rất lớn cho doanh nghiệp về dòng tiền giai đoạn này. Những doanh nghiệp không trụ được sẽ rất khó khăn, thậm chí sẽ có sự đổ vỡ lớn nếu như doanh nghiệp không có chiến lược mới và không liệu được sức khỏe tài chính của mình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại có những dấu hiệu bất ổn như hiện nay. Nếu như cách đây 10 năm, khủng hoảng tài chính kéo theo khủng hoảng bất động sản giúp người ta nhìn thấy rõ 3 vấn đề: tồn kho lớn, lệch pha cung cầu và siết tín dụng. Thế nhưng, thị trường bất động sản hiện nay có những dấu hiệu lạ.

Dù việc nhà đầu tư cắt lỗ, bán tháo chưa diễn ra rộng rãi nhưng việc được mời “bắt đáy” thì đã xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường BĐS hiện nay. Đối với nhà đầu tư ngộp tài chính hoặc cần tiền gấp để bù vào việc kinh doanh hay chứng khoán thì mức giảm giá thứ cấp nhiều hơn. Đây cũng là khoảng thời gian mà môi giới BĐS nhận lại nguồn hàng phân phối khá nhiều từ nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, đây là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư có tài chính tốt vào mua BĐS. Nghĩa là, thời điểm này mua dễ hơn bán. Tuy nhiên, không có nghĩa tình trạng bán tháo đang diễn ra mạnh mẽ trên thị trường BĐS.

Mặc dù tình trạng nhỏ lẻ đang "đuối sức", bán dưới giá vốn ngày càng tăng nhưng hiện tượng này chỉ xuất hiện ở một số trường hợp nhà đầu tư yếu tiềm lực tài chính hoặc ôm hàng kém thanh khoản. Ở chiều ngược lại, cơ hội lại đang thuộc về các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững sở hữu được những sản phẩm bất động sản với mức giá hợp lý.

Ngay cả trong lúc thị trường biến động, việc khó thanh khoản nếu có xảy ra thì chỉ ở một số khu vực và ở vài phân khúc, chứ không phải tất cả toàn bộ thị trường. Đến năm 2023, thị trường BĐS sẽ phụ thuộc vào lãi suất điều hành, các chính sách vĩ mô mới có thể đưa ra quyết định.

Theo một số chuyên gia, thị trường BĐS đã trải qua nhiều biến động, các nhà đầu tư nên thường xuyên đánh giá lại giá trị của danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra những quyết định giữ hay bán cho phù hợp.

Cụ thể, đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh hiệu quả hơn trong bối cảnh khó khăn.