Đất Xanh và dấu hỏi quanh chuyện “hô biến” dự án Gem Riverside

Hô biến dự án đình đám Gem Riverside?

Nhắc đến Đất Xanh, các nhà đầu tư chưa nhắc nhiều đến dự án Gem Sky World. Dự án đình đám được nhắc đến nhiều nhất lại là Gem Riverside. Đây là một dự án được PR rầm rộ từ năm 2018-2019.

Gem Rverside toạ lạc tại sông Gồng Ông Tố - quận 2, nay là Thành phố Thủ Đức. Dự án có quy mô 6,7ha với 12 toà tháp căn hộ.

Việc bán hàng từng diễn ra suôn sẻ, có thể nói, là suôn sẻ bậc nhất trong các dự án ra mắt cùng thời điểm khi vừa “hô bán” đã nhanh chóng hút người mua hàng. Nói "hô bán" để trong ngoặc kép bởi thực tế dự án lúc đó chưa đủ điều kiện mở, Đất Xanh "ra hàng" theo hình thức khá vòng vo: Ban đầu ký một hợp đồng tư vấn đầu tư với một bên thứ 3, ngay sau khi khách "chốt", sẽ chuyển cọc về "hợp đồng nguyên tắc" theo định hướng đảm bảo quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai của dự án này. Hợp đồng nguyên tắc này sẽ nêu rõ sẽ mua căn nào, giá bán bao nhiêu...Sẽ không có gì đáng nói với cách "ra hàng" Gem Riverside này của Đất Xanh thời điểm đó, bởi đây có thể cũng là cách ra hàng sớm của các chủ đầu tư nhiều dự án nói chung. 

Tuy nhiên, khi bán xong, do vướng các thủ tục pháp lý nên dự án bị trì hoãn. Dù dự án trễ hẹn, nhưng hàng năm Đất Xanh Group và Đất Xanh Service – đơn vị phân phối dự án của DXG cũng thường xuyên ghi nhận kế hoạch kinh doanh có Gem Riverside trong mấy năm trở lại đây. Đó cũng là lý do nhà đầu tư luôn “ngóng” tin Gem Riveride để ra quyết định đầu tư cổ phiếu DXG.

Mới đây nhất, tháng 3/2022, tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư, chia sẻ về kế hoạch năm 2022, khi trả lời câu hỏi liên quan đến pháp lý Dự án Gem Riverside, ông Dương Văn Bắc, Phó TGĐ Đất Xanh Group còn cho biết nút thắt pháp lý dự án này đã được gỡ, sẽ mở bán lại trong năm 2022. Cấu trúc sản phẩm và giá bán sẽ thay đổi theo chiều hướng gia tăng. Thậm chí thời điểm đó trên web của DXG còn có tin bài cho rằng pháp lý dự án  Rverside đã được hoàn tất, khiến các nhà đầu tư vui mừng truyền tai. Tuy vậy tồn tại không lâu, link này hiện tại đã bị "gỡ".

Tại ĐHCĐ thường niên năm 2022 cái tên Gem Riverside vẫn được lãnh đạo công ty nhắc tới trong kế hoạch triển khai giai đoạn 2022-3023 với các dự án mục tiêu “Gem Sky World, Opal Skyline, Opal City View, Lux Star, Park View và Gem Riverside sẽ được Tập đoàn triển khai mang về nguồn doanh thu lớn cho mảng đầu tư phát triển dự án, trong đó có các quỹ đấ có sẵn”. 

Không nói đến chuyện tăng giá, cấu trúc lại sản phẩm, tuy nhiên thời gian gần đây cái tên Gem Riverside đã bất ngờ biến mất trên trang chủ của Đất Xanh Group, thay vào đó là hình ảnh dự án Datxanhhomes Riverside – với thông tin duy nhất “sắp triển khai”.

Trong khi đó trang chủ của Đất Xanh Service – đơn vị phân phối dự án – có “mục” Gem Riverside nhưng click chuột vào thì báo lỗi không link được. Chính điều này dấy lên lo ngại của nhiều nhà đầu tư. Và vì sao lại lo ngại? câu chuyện chuyển sang một hướng khác.

Nỗi lo của những nhà đầu tư đã “xuống tiền” cho dự án Gem Riverside

Trên thực tế, cách đây 3 năm khi dự án Gem Riverside được rầm rộ quảng bá, không ít nhà đầu tư đã “xuống tiền” cho dự án này. Nói “xuống tiền” để trong ngoặc, bởi thực tế thời điểm đó Gem Riverside chưa đủ điều kiện mở bán, và các căn hộ được bán đến tay nhà đầu tư theo phương thức ký hợp đồng đặt chỗ theo cách làm “hợp đồng nguyên tắc” về việc đảm bảo quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án này.

Chị H, một nhà đầu tư từng xuống tiền tại dự án này tiết lộ “quy trình”: Ban đầu nhà đầu tư sẽ ký với bên thứ 3 về thoả thuận Tư vấn bất động sản. Đến lúc “chốt” sẽ ký với Đất Xanh về hợp đồng nguyên tắc nhằm đảm bảo quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai.

Thế nhưng, sau gần 4 năm “giữ” quyền mua, dự án vẫn chưa thể khởi công, các nhà đầu tư sốt ruột. Nhiều giao dịch cá nhân đã diễn ra để “chuyển quyền” hợp đồng nguyên tắc trên. Số người muốn “ôm’ chờ dự án cũng rất lớn.

Thậm chí, thời điểm đầu năm 2022, nhiều nhà đầu tư tiết lộ việc chủ đầu tư muốn thanh lý lại hợp đồng nguyên tắc. Những thông tin này tràn ngập trên khắp các group lập ra cho những người đã “xuống tiền” mua dự án này. Ngoài thông tin bắt buộc thanh lý hợp đồng ở một số block, chị H. còn tiết lộ, có đại diện Đất Xanh Group có gọi điện cho chị, xác minh xem chị muốn thanh lý lại hợp đồng nguyên tắc, hay vẫn giữ.

Giữa rừng thông tin đan xen, nhiều nhà đầu tư đã “xuống tiền” từ năm 2018 không muốn “ôm bom” tiếp nên đã quyết định bán ra. Cũng chị H. cho biết, khi quyết định bán, chị mới thấy thị trường giao dịch suất mua này cũng rất sôi động, rất nhanh sau khi “gửi bán” chị H đã “ra” được hàng. Thậm chí tại phòng công chứng lúc đó, chị H. được biết người mua lại “suất” của chị cũng đã “gom” khoảng chục lô trong vòng mấy ngày.

Việc tên dự án Gem Riverside “biến mất” trên trang chủ của Đất Xanh Group, cộng với đó là những giao dịch mua/bán rầm rộ những “quyền mua” trước đó, thêm việc một cái tên mới hoàn toàn xuất hiện, đã khiến nhà đầu tư nghi ngờ, tự suy diễn theo cách hiểu của mình.

-Chị H. người vừa “thoát hàng” xong thì lạc quan hơn, cho rằng Đất Xanh đang tìm cách “gom” lại các quyền mua, để triển khai mở bán lại từ đầu với mức giá cao hơn, phù hợp với thị trường hiện tại hơn. Chị H, nghĩ rằng, nếu giữ nguyên giá trên “quyền mua” năm 2018, chắc chắn doanh nghiệp không thể triển khai xây dựng với đơn giá hiện tại. 

-Hướng thứ 2, anh T, một nhà đầu tư, bạn chị H, thì lại đang nghĩ theo hướng tiêu cực hơn. Anh T cho rằng, liệu đổi tên có thể thực sự triển khai? Nếu triển khai liệu có cần phải đổi tên khi Gem Riverside đang là cái tên rất nhiều người biết đến. Hay liệu Datxanhhomes Riverside có một lần nữa “đi lại” đường mòn bán hàng" như Gem Riverside?

Tất cả những câu hỏi của nhà đầu tư chắc chắn vẫn còn ở đó, chỉ là những dự đoán. Còn câu trả lời vẫn là ở phía trướckhi mà mới đây, Đất Xanh huy động vốn trái phiếu “khủng” cũng không nhắc gì đến Gem Riverside!

Kế hoạch phát hành trái phiếu “khủng” bỏ quên dự án Gem Riverside

Ngày 25/8 vừa qua Đất Xanh lại một lần nữa gây bão cộng đồng đầu tư khi phê duyệt phương án phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế, không kèm chứng quyền nhằm cấp vốn cho một số dự án đầu tư và vốn lưu động… Tổng số tiền huy động tối đa 300 triệu USD (gần 6.959 tỷ đồng tính theo VND).

Trái phiếu phát hành có kỳ hạn lên đến 60 tháng kể từ ngày phát hành. Đối với trái phiếu chuyển đổi, người sở hữu trái phiếu chuyển đổi có quyền chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu phổ thông trong vòng 60 tháng sau ngày hoàn tất đợt phát hành. Đối tượng phát hành là các nhà đầu tư nước ngoài. Thời gian phát hành dự kiến trong năm 2022.

Đầu tháng 8/2022 Đất Xanh Group đã phê duyệt kế hoạch sử dụng vốn huy động từ việc phát hành trái phiếu này, là để mua cổ phần phát hành mới tại CTCP Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An và chi trả các chi phí liên quan đến việc tăng vốn góp. Theo kế hoạch, Đất Xanh Group đặt mua 800 triệu cổ phần, và có thể được điều chỉnh theo phê duyệt của HĐQT, theo thoả thuận với Công ty Hà An và tình hình cụ thể tại thời điểm thoả thuận mua cố phần. Giá mua dự kiến 10.000 đồng/cổ phần và có thể điều chỉnh theo thoả thuận với Công ty Hà An. Thời gian thực hiện dự kiến trong năm 2022 khi công ty nhận được tiền từ việc phát hành trái phiếu.

Như vậy có thể nhận thấy, đã gần hết quý 3, và kế hoạch huy động vốn "khủng" từ trái phiếu lần này của Đất Xanh đang "bỏ quên" cái tên Gem Riverside.

CTCP Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An là doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, do Đất xanh group sở hữu 99,99% vốn điều lệ. Công ty thành lập tháng 2/2018, có địa chỉ tại Thành phố Diz An, tỉnh Bình Dương, do ông Lê Văn Hưng làm người đại diện. Công ty Bất động sản Hà An được biết đến là chủ đầu tư dự án Gem Sky World (Đồng Nai) với tổng mức đầu tư 3.060 tỷ đồng - một trong những dự án lớn của Đất Xanh Group có quy mô 92ha tại Long Thành, Đồng Nai.

Nhìn lại lịch sử, tháng 3/2020 Đất Xanh Group còn bảo lãnh cho Công ty Hà An phát hành trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo với tổng giá trị không quá 1.600 tỷ đồng. Còn trước đó từ đầu năm 2020 Đất Xanh liên tục chi hàng trăm tỷ cổ phiếu phát hành thêm để tăng vốn điều lệ của Hà An, đồng thời chuyển 4 đơn vị về Hà An quản lý nhằm tách biệt chuyên môn hoá cho mỗi mảng.

(1) 49,95 triệu cổ phần CTCP Dầu khí Thăng Long cho CTCP Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An (BĐS Hà An), tổng giá trị chuyển nhượng theo mệnh giá 499,5 tỷ đồng. DXG cho biết giá trị chuyển nhượng sẽ không thấp hơn giá vốn; 

(2) Toàn bộ cổ phần sở hữu (gần 24 triệu cổ phần) tại CTCP Đầu tư Đất Viễn Đông cho BĐS Hà An, tổng giá trị chuyển nhượng theo mệnh giá 238,8 tỷ đồng. DXG cho biết giá trị chuyển nhượng sẽ không thấp hơn giá vốn; 

(3) Toàn bộ 1,1 triệu cổ phần CTCP In Nông nghiệp cho BĐS Hà An, giá chuyển nhượng không thấp hơn giá vốn; 

(4) 712,5 tỷ đồng giá trị tại Đầu tư Sài Gòn Riverside cho BĐS Hà An, giá chuyển nhượng không thấp hơn giá vốn;

Thông tin ghi nhận, trong năm 2022 Đất Xanh đã liên tục góp thêm vốn vào Công ty Hà An nâng tổng sở hữu phần vốn góp tại doanh nghiệp này lên xấp xỉ 12.800 tỷ đồng tương ứng 99,99% vốn điều lệ. Mới đây, đầu tháng 3/2022 Đất Xanh Group giao cho Công ty Hà An đầu tư dự án tại Đồng Nai – với quy mô 152ha. Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến 12.500 tỷ đồng.