“Cơn sốt” đất nền hạ nhiệt: Người mua chọn lọc, người bán dè chừng

Dòng tiền chuyển hướng, tâm lý thận trọng lên ngôi

Thị trường đất nền hiện vẫn thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, tuy nhiên, cách thức tiếp cận đã có sự thay đổi rõ rệt. Từ tâm lý "lướt sóng", nhà đầu tư nay chuyển sang trạng thái thận trọng, tính toán kỹ lưỡng và kiên nhẫn chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường, chính sách và hạ tầng.

Dữ liệu từ Báo cáo Thị trường Bất động sản tháng 8/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, dù vẫn là phân khúc tăng giá mạnh và thu hút sự chú ý, nhưng hoạt động giao dịch đất nền đã chững lại đáng kể trong thời gian gần đây, chịu tác động bởi tháng Ngâu và kỳ nghỉ lễ Quốc khánh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, từ giữa tháng 4/2025, sau giai đoạn tăng nóng do thông tin sáp nhập địa giới hành chính, thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh. Nhiều khu vực ghi nhận sự sụt giảm về thanh khoản và giá do lực cầu yếu đi.

Đất nền dự án dẫn đầu về mức độ quan tâm

So với cùng kỳ năm 2024, đất nền dự án ghi nhận mức tăng trưởng nổi bật nhất về lượng quan tâm (+40%) và tin đăng (+17%) trong 8 tháng đầu năm 2025. Trong khi đó, mức độ quan tâm đối với các loại hình như nhà riêng, chung cư, đất thổ cư lại sụt giảm từ 3 - 8%.

Tuy vậy, tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Gia Lâm, Sóc Sơn, cùng với các tỉnh giáp ranh như Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Nam Định, Thanh Hóa, Hà Tĩnh..., giá đất nền và đất thổ cư đã điều chỉnh giảm từ 10 - 15% so với đầu năm.

Tâm lý đầu tư thay đổi: Cẩn trọng, có chọn lọc và ưu tiên nắm giữ dài hạn

Anh Nguyễn Huệ – một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Đông (Hà Nội) – cho biết hiện tại anh và nhiều nhà đầu tư khác đều trong trạng thái "chờ đợi", thay vì xuống tiền theo phong trào như trước đây. “Thị trường lúc này đòi hỏi sự kiên nhẫn và chiến lược rõ ràng, không còn là giai đoạn có thể kỳ vọng lướt sóng nhanh chóng”, anh nói.

Với mức giá gần 80 triệu đồng/m² cho đất ở khu vực Hoa Lư (Ninh Bình), anh Huệ và nhóm đầu tư vẫn chưa chốt mua, do đang tiếp tục theo dõi thông tin về đầu tư hạ tầng. Họ cũng chuyển hướng sang sử dụng tiền nhàn rỗi, tránh dùng vốn vay dù lãi suất hiện khá hấp dẫn.

Tương tự, anh Tuấn Hoàng (một nhà đầu tư tại Hà Nội) bày tỏ lo ngại về tính pháp lý khi nhiều lô đất vùng ven bị đẩy giá quá cao, trong khi vị trí và hồ sơ pháp lý chưa rõ ràng.

Theo chị Thu Hương – nhân viên môi giới tại sàn Đại Hưng Việt, tình trạng nhiều nhà đầu tư “ôm đất” ở vùng đỉnh và kỳ vọng quá cao khiến họ khó thanh khoản. “Nhiều người vẫn giữ giá vì không muốn lỗ, nhưng giữ càng lâu lại càng khó bán,” chị nói. Câu chuyện tại các khu vực như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây – từng “nóng sốt” vì thông tin Metro số 5 – là một ví dụ điển hình. Sau khi kỳ vọng không đi kèm tiến độ, giá đất đã giảm 5 - 10% nhưng vẫn chưa có giao dịch.

Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc và tái cơ cấu

Ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes – nhận định, các đợt tăng giá đất nền gần đây chỉ mang tính ngắn hạn. Sau đó, thị trường nhanh chóng "nguội" vì không có lực đỡ từ thực tế. Nhiều người không kham nổi áp lực lãi vay đã buộc phải cắt lỗ, song vẫn khó bán.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết mức độ quan tâm và nguồn cung đất nền đều suy giảm rõ nét trong những tháng gần đây, phản ánh tâm lý dè chừng trước các yếu tố bất định về chính sách và thông điệp kiểm soát giá từ Chính phủ. Tình trạng "nóng nhanh, nguội nhanh" từng lặp lại nhiều lần trong các năm gần đây do tác động của các đợt đấu giá thổi giá quá mức.

Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, đây không phải dấu hiệu của suy thoái mà là một giai đoạn điều chỉnh cần thiết. Dữ liệu khảo sát mới cho thấy, tỷ lệ người có kế hoạch nắm giữ bất động sản từ 1 năm trở lên đã tăng từ 14% lên 39%; trong đó, 27% cho biết sẽ nắm giữ từ 5 – 10 năm – cho thấy tâm lý đầu tư dài hạn đang gia tăng.

Đất nền không còn là cuộc chơi "lướt sóng"

Ông Phạm Tiến Mạnh – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển BĐS Đất Việt – khẳng định, việc dòng tiền đổ vào khu vực nào còn phụ thuộc lớn vào quy hoạch và hạ tầng. Không phải cứ có chủ đầu tư lớn là khu đất nào cũng tăng giá. Chỉ những khu vực có nền tảng phát triển bền vững, có kết nối hạ tầng và tiện ích đồng bộ mới có tiềm năng tăng giá dài hạn.

Vì vậy, xu hướng hiện nay là nhà đầu tư xem đất nền như một tài sản tích lũy và đầu tư dài hạn, thay vì công cụ đầu cơ ngắn hạn. Ngoài kỳ vọng tăng giá, họ còn quan tâm đến khả năng khai thác dòng tiền từ tài sản.