Cơ hội để bất động sản vùng ven “bứt tốc”, “sóng ngầm” địa ốc đang đổ về?

Cơ hội và thách thức

Tại TP HCM, khu vực nội thành đang dần chạm trần phát triển không gian, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Không chỉ dừng lại ở bất động sản công nghiệp, thị trường nhà ở tại TP.HCM cũng đang đứng trước thách thức không nhỏ khi quỹ đất sạch cho phát triển đô thị ngày càng thu hẹp. Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP.HCM, chi phí phát triển gia tăng cùng với áp lực quỹ đất khiến các chủ đầu tư buộc phải xoay trục sang phân khúc cao cấp – nơi có biên lợi nhuận cao hơn và thường nằm tại các vị trí chiến lược gần trung tâm.

Hệ quả là phân khúc nhà ở bình dân ngày càng lép vế, dẫn đến sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Đây cũng chính là nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà tại TP.HCM không ngừng leo thang suốt nhiều năm qua.

Theo thống kê từ các tổ chức nghiên cứu, vào giai đoạn 2012–2013, căn hộ trung cấp tại TP.HCM có giá khoảng 22–25 triệu đồng/m², căn hộ cao cấp dao động quanh mức 30 triệu đồng/m². Thế nhưng, sau hơn một thập kỷ, mức giá này đã tăng gấp 2–3 lần. Riêng ở phân khúc cao cấp, biên độ tăng thậm chí còn lớn hơn.

CBRE Việt Nam dự báo giá căn hộ tiếp tục tăng thêm 8–10% trong năm 2025, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Bên cạnh yếu tố khan hiếm đất sạch, việc áp dụng bảng giá đất mới khiến chi phí đất đội lên cao, tạo thêm áp lực đẩy giá bất động sản tăng mạnh trong 1–2 năm tới.

Dù chưa có quyết định chính thức, nhưng chỉ riêng khả năng TP.HCM mở rộng địa giới hành chính bằng việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã đủ sức làm dậy sóng thị trường địa ốc vùng ven. Với các nhà đầu tư, đây không chỉ là một “đòn bẩy” ngắn hạn, mà còn là cơ hội dài hơi cho chiến lược dịch chuyển dòng vốn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý I/2025, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng mạnh tại Thuận An (+26%), Bến Cát (+26%), Dĩ An (+23%) và các điểm mới như Dầu Tiếng, Bàu Bàng. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Mỹ (+22%) và Xuyên Mộc (+21%) dẫn đầu mức quan tâm, cho thấy sự chuyển động rõ nét của thị trường.

Đặc biệt, tại Đồng Nai, hai địa phương Nhơn Trạch và Vĩnh Cửu cùng chia nhau vị trí dẫn đầu về mức độ quan tâm – lần lượt đạt 41% và 42%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam – nhận định: “Tâm lý thị trường đang phản ánh kỳ vọng rất lớn vào việc sáp nhập. Các địa phương có vị trí chiến lược gần TP.HCM sẽ là điểm đến tiếp theo của dòng tiền đầu tư”.

“Sóng ngầm” tìm về vùng ven

Có thể thấy, hiện nay giá bất động sản tại các đô thị lớn như TP.HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục. Vấn đề này khiến việc đầu tư trở nên khó khăn hơn khi chi phí vốn tăng cao trong khi biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo khi các dự án khu vực trung tâm thường gặp các vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài.

Lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển loạt dự án chung cư tại khu vực giáp ranh TP.HCM cho biết các yếu tố khách quan như quỹ đất, chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua đang tạo động lực cho nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM dịch chuyển về vùng ven.

Các nhà đầu tư cá nhân thường tập trung vào các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại, hoặc các dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý. Cụ thể, thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng được hoàn thiện. Ngoài nhà ở, các mô hình như second home, farmstay hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.

Theo các chuyên gia, nhiều yếu tố thu hút nhà đầu tư tìm về vùng ven hiện nay. Bao gồm: Việc quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị giúp các khu vực liên kề đô thị đặc biệt trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.

Yếu tố tiếp theo là việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng như metro, rút ngắn thời gian kết nối các khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố, không chỉ tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản mà còn thu hút lượng lớn nhu cầu bất động sản.

Ngoài ra, việc các dự án đại đô thị "all in one" được được đầu tư tại các khu vực vùng ven, không chỉ thúc đẩy hạ tầng và thương mại phát triển mạnh mẽ, mà còn kéo theo giá trị bất động sản khu vực xung quanh tăng lên, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.