Chung cư bình dân đã “biến mất” khỏi thị trường, không còn khả năng xuất hiện trở lại?

Nhà ở bình dân bị “bỏ rơi”

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã cho thấy, tình trạng mất cân đối cung - cầu bất động sản đang ngày càng trở nên trầm trọng tại các đô thị lớn. Đặc biệt là Hà Nội, nhu cầu về nhà ở có mức giá phù hợp rất cao và vẫn không ngừng tăng lên nhưng thực tế thị trường hiện không đáp ứng được. Điều này đã tạo nên một bức tranh phức tạp và nhiều thách thức cho cả người mua nhà, nhà phát triển bất động sản, và các nhà quản lý.

Thời gian qua, thị trường BĐS Việt Nam đã dần "tăng nhiệt" nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung - được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu về nhà ở của người dân. Trong khi đó, nhu cầu của đại đa số người dân là nhà ở vừa túi tiền lại đang bị "bỏ rơi", khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.

Đáng chú ý, theo VARS, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”, trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (<25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm và chính thức “vắng bóng” tại TP.HCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP.HCM, kể từ năm 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Cho đến 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Có thể nói, tại các đô thị lớn, mặc dù nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn và không được đáp ứng. Nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp cũng không dư thừa và chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu nhất định.

Khó có thể xuất hiện trở lại

Trước diễn biến trên của căn hộ bình dân, VARS cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay", trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Để giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS đề xuất một số giải pháp cần thực hiện. Thứ nhất, Chính phủ cần nghiên cứu và triển khai các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, như miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hoặc tăng mật độ xây dựng cho các dự án có mức giá phải chăng. Đồng thời, cần ưu tiên phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng nhanh chóng, giúp giảm chi phí đầu tư.

Thứ hai, Chính phủ nên thúc đẩy các dự án hợp tác công tư (PPP), trong đó khu vực tư nhân sẽ đảm nhận phần lớn công tác xây dựng và phát triển, còn Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.

Thứ ba, cần thành lập một quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ. Quỹ này sẽ cung cấp thông tin công khai về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng lựa chọn sản phẩm phù hợp. Đồng thời, cần có các biện pháp giám sát chặt chẽ, để tránh tình trạng đầu cơ và thao túng giá.

Cuối cùng, Nhà nước cần tạo ra một hệ thống thông tin và quản lý nhà ở minh bạch, giúp xác định rõ nhu cầu thực tế của người dân, phân biệt được người mua nhà để ở và người đầu cơ. Việc hoàn thiện hệ thống dữ liệu sẽ giúp điều chỉnh giá BĐS, đảm bảo căn hộ vừa túi tiền không chỉ có sẵn mà còn phù hợp với khả năng chi trả của người dân.