Chủ đầu tư sẽ đối mặt với những áp lực nào từ quy định mới?

Ông Đính cho rằng, trong chu kỳ mới, thị trường bất động sản sẽ chỉ còn chỗ đứng cho các chủ đầu tư kinh doanh bài bản, có quỹ đất sạch lớn, có nguồn lực tài chính dồi dào, có năng lực triển khai các dự án quy mô lớn, hạ tầng, tiện ích đồng bộ…, bên cạnh khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư.

Thực tế, trong quá trình lấy ý kiến góp ý cho tới khi các dự thảo luật được thông qua, các thành viên thị trường, trong đó có lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản cũng ý thức rõ rằng, trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định, thể chế liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Vì vậy, câu chuyện chủ đầu tư “tay không bắt giặc” ở giai đoạn trước sẽ không còn tồn tại khi luật mới có hiệu lực. Doanh nghiệp phải có nguồn lực, có dự án thật, làm thật mới có thể tham gia thị trường.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing cho hay, trong giai đoạn trước, doanh nghiệp chỉ cần có đất là dễ dàng phát triển dự án, huy động vốn từ nhà đầu tư, nhưng nay đã khác. Hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải định hình chiến lược phát triển dài hạn, đa dạng loại hình sản phẩm và hướng tới người mua nhiều hơn.

“Sân chơi bất động sản minh bạch hơn sẽ khiến những chủ thể năng lực yếu kém không còn đất diễn”, ông Trung nhấn mạnh.

Trên thực tế, những doanh nghiệp cạn nguồn lực, chỉ trông chờ vào việc chuyển nhượng dự án, công ty con để có nguồn thu trên thị trường không hiếm. Hiện tại, dù thị trường đã có những chuyển biến tích cực hơn, nhưng trong ngắn hạn, những vấn đề liên quan tới pháp lý dự án, khả năng thanh toán, dòng vốn… vẫn là thách thức lớn với nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Theo các chuyên gia, quy định mới yêu cầu doanh nghiệp phải thỏa thuận mua đất theo giá thị trường hoặc tham gia đấu giá đấu thầu... sẽ dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính. Đặc biệt, thời gian tới, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn, còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư có uy tín, có quỹ đất sạch, có tiềm lực tài chính, khả năng triển khai dự án tốt mới có thể trụ vững.

Theo ông Lê Đình Chung – Phó tổng giám đốc SGO Land, những thay đổi theo hướng siết chặt hơn với hoạt động đầu tư kinh doanh của chủ đầu tư hay đơn vị phân phối là điều không có gì khó hiểu khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển và bền vững.

Xét trong câu chuyện của các luật mới, quy định càng rõ ràng, càng minh bạch, càng chặt chẽ thì thực tế lại càng có lợi, đặc biệt với những doanh nghiệp xác định làm thật, gắn bó với nghề. Chủ đầu tư sẽ bớt tình trạng “tay không bắt giặc”, trong khi các đơn vị phân phối buộc phải nâng chuẩn chất lượng hoạt động của mình theo hướng chuyên nghiệp hơn khi các yêu cầu của khách hàng ngày một khắt khe hơn.

Áp lực là có bởi luật mới ra mình sẽ phải tìm hiểu cặn kẽ hơn, sát sườn hơn để tránh vướng vào những vi phạm không đáng có, nhưng chiều ngược lại sẽ tốt hơn bởi khi hiểu sâu về các quy định mới thì mới có thể tư vấn cho khách hàng chuẩn chỉ, giữ được niềm tin vào những sản phẩm mà mình phân phối.

Tác động từ chính sách vào tháo gỡ những khó khăn của thị trường còn cần thời gian để thẩm thấu, nhưng hiệu ứng tâm lý lan tỏa là đã rất rõ ràng. Giai đoạn vừa qua qua những làn sóng vào chung cư, vào đất nền và cả phân khúc biệt thự, liền kề có thể phản ánh rõ điều đó.

Ông Chung dự báo, từ nay tới cuối năm 2024 nguồn cung chung cư tại Thủ đô có thể đạt trên 10.000 căn, song vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, do đó càng làm gia tăng giá trị của căn hộ chung cư và là cơ sở để đánh giá phân khúc này tiếp tục “cầm cờ” trong thời gian tới. Ví dụ, tại Hà Nội, dân số tăng trung bình 160.000 người/năm, nên để đảm bảo nhu cầu nhà ở thì cần 50.000-70.000 căn hộ, thế nhưng giai đoạn 2025-2026 đều dưới 47.000 căn.

Đối với phân khúc đất nền, giao dịch đất nền trong quý II/2024 ở các đô thị lớn và vùng ven ghi nhận có sự “tăng nhiệt” cả về số lượng và giá cả, một số khu vực ghi nhận tăng cao nhất trên 20%. Một số địa phương như trục Hà Nội - Bắc Giang (Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang), Hà Nội - Quảng Ninh (Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh) có ưu điểm là hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tốt, dân số đông, thu nhập cao nên thị trường sẽ hồi phục sớm hơn.