Chính phủ chấp thuận đề nghị xây dựng Nghị quyết về thí điểm dự án nhà ở thương mại

Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP, thống nhất thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở như đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tại Tờ trình số 43/TTr-BTNMT ngày 22/4/2024, Báo cáo số 117/BC-BTNMT ngày 23/5/2024 và Công văn số 3345/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 27/5/2024 và hồ sơ liên quan kèm theo.

Qua đó, Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Tư pháp thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc đề nghị bổ sung Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để trình Quốc hội quyết định việc xây dựng và ban hành Nghị quyết tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV theo quy trình xem xét và thông qua tại một kỳ họp.

Theo Bộ TN&MT, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất được hình thành trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ Luật Đất đai 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay.

Bộ TN&MT cho rằng cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận; đảm bảo sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước và của cộng đồng được tính đến trong hệ thống thuế về bất động sản và các quy định về chi ngân sách Nhà nước của các cấp hành chính; trên cơ sở giải quyết tốt bài toán chia sẻ lợi ích, cơ chế này tạo điều kiện để giảm đi đáng kể tình trạng khiếu kiện của người bị ảnh hưởng do chuyển dịch đất đai, tạo ổn định xã hội trong quá trình phát triển kinh tế; giảm đáng kể chi phí, nhân lực của bộ máy hành chính và khắc phục được tình trạng tiêu cực khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất...

Luật Đất đai 2024 vẫn tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng đã thu hẹp hơn so với trước đây khi chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo điểm b Khoản 1 Điều 127.

Tuy nhiên, trên thực tế, công tác quản lý đất đai cho thấy nhiều trường hợp các hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn và phù hợp với quy mô cũng như tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có. Nguyên nhân là do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai 2024 qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương hiện không vượt quá 400m2 đất ở (Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 cũng như các quy định về hạn mức giao đất ở các tỉnh hiện nay).

Thực tế này dẫn đến việc khó có thể dự toán nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình và cá nhân hiện có.

Sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực thi hành, thị trường BĐS cũng được dự báo chỉ những dự án nhà ở thương mại (dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn) được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.

Những bất cập này dẫn đến việc hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại".

Việc khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ khiến cho các dự án sản xuất, kinh doanh, ví dụ các khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng thành đất ở sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

Những vấn đề bất cập này đặt ra yêu cầu cần phải xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép "thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở", nhằm cho phép các tổ chức thực hiện trên thực tế nhằm thể chế đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW, đảm bảo chính sách pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Căn cứ theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Điều 21 Luật Nhà ở 2024 (được sửa đổi bởi điểm a, khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) quy định điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại gồm:

1. Doanh nghiệp, HTX được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2. Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

3. Có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.