Cần điều kiện gì để chung cư mini được cấp sổ hồng?

Tuy nhiên cần lưu ý rõ rằng, không phải cứ có dự án là được cấp sổ hồng. Các căn hộ chung cư mini sẽ được cấp giấy chứng nhận nhà ở (sổ hồng) nếu đáp ứng được một số điều kiện.

Cụ thể là với chung cư mini từ hai tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Ngoài ra, việc quản lý vận hành loại hình này cũng cần tuân thủ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng.

Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các điều kiện, tiêu chuẩn, quản lý và hoạt động của chung cư mini sẽ được Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "Với trường hợp chung cư mini trên 20 căn, chúng ta phải cấp phép cho chủ đầu tư cũng như việc chung cư mini chỉ nhỏ về quy mô, về quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn cho nhà chung cư thì chung cư mini vẫn phải đảm bảo. Các trình tự triển khai thực hiện dự án chung cư mini cũng như việc bàn giao đưa vào sử dụng vẫn phải tuân thủ theo quy định về chung cư. Còn với loại hình dưới 20 căn giúp cho việc giảm thiểu thủ tục hành chính, việc bớt đi thủ tục về chủ đầu tư nhưng đảm bảo theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng mà Bộ trưởng Bộ xây dựng yêu cầu thì đều căn cứ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. Nhưng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy tôi nghĩ vẫn phải đảm bảo và một số tiêu chuẩn bắt buộc khác".

Về việc phòng cháy chữa cháy, ông Thanh cho rằng, đây là vấn đề thực tế hiện nay và gặp thường ngày, từ nhà dân phải thành lập tổ liên gia. Với chung cư mini, đã có hiện trạng một số chung cư mini sau khi bán hết các căn hộ, chủ đầu tư lập tức thả trôi. Trường hợp chung cư mini cũng giống như chung cư hay tổ liên gia nghĩa là các nhà phải tập hợp nhau lại để có hệ thống phòng cháy chữa cháy, phải cùng nhau đóng góp kinh phí để đảm bảo duy trì hoạt động hệ thống phòng cháy chữa cháy.

"Với trường hợp chung cư mini trên 20 căn, chúng ta vẫn quản lý, vận hành theo mô hình chung cư, nếu không quản lý như vậy và không ai chịu trách nhiệm, tòa nhà sẽ xuống cấp rất nhanh. Hệ thống kỹ thuật, không chỉ phòng cháy chữa cháy, cấp điện cấp nước đường trục kỹ thuật cấp cho tất cả các căn hộ hỏng hóc, không có người có trách nhiệm quản lý vận hành, không có sự chung tay của các chủ sở hữu đó thì các tòa nhà không thể hoạt động. Với tòa dưới 20 căn, cũng phải lập một tổ liên gia, nghĩa là vẫn phải đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy, vẫn phải chung tay đóng góp vào kinh phí để bảo trì vận hành hệ thống đó. Còn nếu không có sự chung sức, mỗi nhà theo một hướng, tòa nhà ấy sẽ không thể khai thác vận hành được.

Hiện nay, tại Hà Nội, theo Chỉ thị, chỉ đạo của Chính phủ cũng như Thành phố, các cơ quan Nhà nước đang rà soát, các chung cư mini nếu không đảm bảo các điều kiện về phòng cháy chữa cháy thì sẽ có biện pháp để không cho khai thác. Chúng ta đang tích cực giải quyết các vấn đề tồn tại đó" – ông Thanh nhấn mạnh.

Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về việc phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (hay được gọi là chung cư mini) để bán, cho thuê mua, cho thuê. 

Theo đó, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành.

Ở góc độ pháp lý, quy định về phát triển chung cư mini và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), đánh giá, việc quy định căn hộ chung cư mini được cấp sổ hồng tại Luật Nhà ở năm 2023 sẽ tác động tốt đến tâm lý của nhiều người đang sử dụng nhà ở chung cư với mong muốn tài sản của họ được pháp luật công nhận.

Cũng theo ông Toản, quy định cá nhân muốn xây chung cư mini phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở đã siết quản lý về đầu tư loại hình này như xây dựng chung cư thương mại. Cùng với đó là các yêu cầu về PCCC... sẽ giải quyết những bất cập trước đây. 

Tuy nhiên, theo ông Toản, cần có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan quản lý. Bởi, nếu không quản lý tốt, có thể tạo thành làn sóng đầu chung cư mini, gây ra sự méo mó cho loại hình bất động sản này.

Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 10.000 chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP.HCM.