Bất động sản khu công nghiệp hưởng “trái ngọt” từ dòng vốn ngoại

Hưởng lợi từ nhiều yếu tố nền tảng

Các chuyên gia nhận định, bất động sản công nghiệp tăng trưởng nhờ bối cảnh thương mại quốc tế thay đổi. Quyết định áp thuế quan mới của Mỹ dưới thời Tổng thống Donald Trump – trong đó Việt Nam duy trì mức 20% – được xem là động lực giữ chân và thu hút dòng vốn FDI, đồng thời củng cố niềm tin với nhà đầu tư, đặc biệt ở nhóm cổ phiếu khu công nghiệp.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills, đánh giá Việt Nam nổi bật nhờ cung – cầu cân bằng, giá thuê hợp lý và xu hướng đầu tư dài hạn. Theo Savills, giá thuê kho bãi cao cấp hiện ở mức 5,3 USD/m²/tháng tại TP.HCM và 5,5 USD/m²/tháng ở Hà Nội, thấp hơn đáng kể so với các thị trường logistics trưởng thành như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore.

Ngoài chi phí cạnh tranh, chính sách hỗ trợ hạ tầng và logistics của Chính phủ giúp duy trì chi phí vận hành hợp lý, tạo môi trường thuận lợi cho sản xuất – phân phối.

“Khách thuê ngày càng chú trọng kiểm soát chuỗi cung ứng dài hạn, tuân thủ ESG và khả năng mở rộng. Do đó, mô hình thuê đất dài hạn hoặc phát triển kho theo thiết kế riêng (built-to-suit) đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam”, ông John Campbell nhấn mạnh.

Doanh số ổn định bất chấp sức ép thuế quan

Trong nửa đầu năm 2025, bất chấp những biến động từ chính sách thuế quan, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì sức hút ổn định. Giao dịch cho thuê đất ghi nhận sự sôi động từ khối doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong khi các tập đoàn đa quốc gia lớn vẫn giữ thái độ thận trọng trước môi trường chính sách liên tục thay đổi.

Theo Báo cáo ngành bất động sản công nghiệp của Công ty Chứng khoán Vietcap, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) nổi bật với mức tăng trưởng mạnh mẽ, cho thuê khoảng 150 ha đất khu công nghiệp trong nửa đầu năm, tăng hơn 700% so với cả năm 2024 (18 ha). Các thương vụ lớn gồm 83 ha tại Hưng Yên, 31 ha ở KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) và 30 ha tại KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). Tháng 7/2025, Kinh Bắc tiếp tục ký MOU thêm 50 ha tại KCN Quế Võ 2 mở rộng, trong đó có khách thuê lớn như Goertek (31 ha) và BW Industrial (10 ha).

Với IDICO (IDC), Vietcap ước tính doanh số cho thuê đạt tối thiểu 60 ha trong 6 tháng đầu năm, dựa trên 50 ha đã ký trong 4 tháng đầu năm cùng các hợp đồng mới với Topsun Logistics và Vifon. Trong khi đó, Sài Gòn VRG (SIP) dự kiến đạt 25 ha, thấp hơn mức 74,5 ha của năm 2024, nhưng đáng chú ý là hợp đồng 10 ha tại KCN Phước Đông với khách hàng Trung Quốc trong ngành dệt may.

Dù quy mô các thương vụ lớn giảm, triển vọng FDI vẫn khả quan. Các giao dịch mới chủ yếu đến từ doanh nghiệp vừa và nhỏ, ít phụ thuộc vào xuất khẩu sang Mỹ. Một số tập đoàn toàn cầu như Samsung, Amkor, Qualcomm vẫn duy trì cam kết dài hạn tại Việt Nam. Đặc biệt, sau khi Mỹ chính thức áp mức thuế 20% đối với hàng xuất khẩu từ Việt Nam – thấp hơn nhiều so với mức thuế sơ bộ trước đó – vị thế cạnh tranh của Việt Nam càng được củng cố.

Vietcap dự báo doanh số cho thuê đất KCN sẽ tăng trưởng lần lượt 8% trong 2025, 12% năm 2026 và 17% vào 2027. Lợi thế cạnh tranh đến từ mạng lưới FTA rộng, chi phí lao động thấp, nguồn nhân lực trẻ có tay nghề, cùng hạ tầng đang cải thiện.

Ông Hardy Diec – Giám đốc điều hành KCN Việt Nam – nhấn mạnh, trong bối cảnh địa chính trị toàn cầu biến động, các chủ đầu tư cần chủ động thích ứng với dịch chuyển chuỗi cung ứng và thay đổi chính sách thuế. Song song với việc thu hút FDI, chiến lược phục vụ đa dạng khách hàng, bao gồm cả doanh nghiệp nội địa, cũng đóng vai trò quan trọng. Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị đang mở ra cơ hội lớn cho khu vực tư nhân trở thành động lực tăng trưởng.

Nhiều khu công nghiệp hiện nâng cấp hạ tầng, đón đầu làn sóng dịch chuyển vào các ngành công nghệ cao như bán dẫn, điện tử và R&D. Với nền tảng chính trị - xã hội ổn định, môi trường đầu tư ngày càng cải thiện và sự chủ động từ khu vực tư nhân, Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt dòng vốn FDI vào các ngành sản xuất chiến lược trong những năm tới.