Bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 sẽ có sự biến động lớn: Tác động ra sao đến thị trường bất động sản?

Thông tin về việc bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 có nhiều biến động đã được ông Mai Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) nêu trong báo cáo tại phiên họp Ban Chỉ đạo điều hành giá quý II/2025 liên quan đến vấn đề giá đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu các địa phương hoàn thành xây dựng, ban hành bảng giá đất mới trước ngày 31/12/2025, để triển khai áp dụng từ 1/1/2026.

Giá đất có mối liên hệ mật thiết với thị trường bất động sản. Vì vậy, Bộ đã có văn bản yêu cầu các địa phương đánh giá kỹ lưỡng tác động đến thị trường cũng như khả năng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Ông Phấn nhấn mạnh, mục tiêu là phải đảm bảo sự hài hòa giữa phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư công, giúp UBND các tỉnh ban hành bảng giá đất sao cho phù hợp nhất. 

Theo Cục Quản lý đất đai, trong thời gian tới, bảng giá đất tại nhiều địa phương sẽ được ban hành với sự điều chỉnh đáng kể về mức giá. Do biên độ điều chỉnh ở từng nơi là khác nhau, nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động, đặc biệt ở các khu vực có biến động lớn về giá.

Liên quan đến việc người dân phản ánh tại Nghệ An và một số địa phương về việc nộp tiền sử dụng đất cao khi chuyển đổi mục đích sử dụng, ông Mai Văn Phấn cho rằng quy định pháp luật đã nêu rõ, việc thu tiền sử dụng đất phải tuân theo Luật Đất đai.

Hiện nay, tiền sử dụng đất được thu theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ, do Bộ Tài chính chủ trì. Do đó, Cục Quản lý đất đai sẽ phối hợp cùng Bộ Tài chính để nghiên cứu và xử lý phù hợp.

Ông Phấn khẳng định: "Giá đất cần tiệm cận với giá thị trường, tuy nhiên phải phân loại rõ đối tượng, loại đất để đảm bảo hài hòa. Giá đất vẫn gắn chặt với thị trường bất động sản, theo tinh thần của Luật Đất đai".

Về việc xây dựng bảng giá đất ở địa phương, ông Mai Văn Phấn lưu ý cần phân định rõ giữa người có đất bị thu hồi với người chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá đất được xác định theo khung giá do Nhà nước ban hành, các địa phương căn cứ khung này để xây dựng bảng giá. Vì vậy, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường, gây khó khăn trong triển khai các dự án đầu tư công, nhất là các công trình trọng điểm quốc gia.

Tổng kết Nghị quyết 19 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI (về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước), cũng cho thấy giá đất theo Luật Đất đai 2013 chưa sát thực tế, chưa tiệm cận thị trường. Đây là một trong những rào cản lớn cho phát triển kinh tế.

Vì vậy, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII đã xác định rõ định hướng: cần xác định giá đất sát giá thị trường. Đồng thời, phải đảm bảo hài hòa lợi ích – người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá cụ thể, sát thị trường; người chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần thực hiện nghĩa vụ tài chính phù hợp với ngân sách Nhà nước.

Do đó, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất phải tuân thủ đúng định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Cục Quản lý đất đai cũng cho biết việc thu tiền sử dụng đất hiện nay đang thực hiện theo Nghị định 103/2024 của Chính phủ, do Bộ Tài chính chủ trì. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính để nghiên cứu việc phân loại đối tượng, loại đất, tính thuế từ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, đảm bảo cân đối lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, chậm nhất đến ngày 31/12/2025, tất cả các địa phương phải hoàn tất việc xây dựng và ban hành bảng giá đất mới để triển khai từ 1/1/2026. Trong quá trình xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, cần tập trung đánh giá tác động, xác định lộ trình phù hợp, định vị trí từng loại đất cụ thể, đồng thời lấy ý kiến các bên liên quan để tạo sự đồng thuận từ cơ quan thẩm định đến các đối tượng chịu tác động.