Chu kỳ thanh lọc của đất nền
Trong năm 2024–2025, nguồn cung đất nền ghi nhận mức tăng trở lại sau thời gian “đóng băng”. Tuy nhiên, chất lượng nguồn cung mới là yếu tố quyết định. Theo dữ liệu từ nhiều sàn môi giới và báo cáo ngành, đất nền chào bán mới tập trung chủ yếu ở 3 nhóm:
Đất nền trong dự án có pháp lý hoàn thiện (đã có 1/500, sổ đỏ từng nền hoặc đủ điều kiện mở bán): chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng có tốc độ hấp thụ tốt nhất.
Đất nền phân lô hộ lẻ, đất thổ cư vùng ven: nguồn cung lớn, nhưng nhiều khu vực xuất hiện tình trạng “thổi giá” cục bộ.
Đất nền trong dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc hạ tầng dở dang: tồn kho lớn, thanh khoản thấp, dễ bị thị trường đào thải.
Những tác động cộng hưởng từ hành lang pháp lý mới và lộ trình minh bạch hóa dữ liệu được dự báo sẽ chấm dứt kỷ nguyên “tăng giá theo quán tính”, mở ra một chu kỳ thanh lọc khắc nghiệt kể từ năm 2026 – thời điểm thị trường thẩm thấu đầy đủ các chính sách mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 (cùng có hiệu lực từ 01/07/2025).
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cho biết, giá bất động sản, bao gồm đất nền, ghi nhận mức tăng bình quân 10–15%/năm, cá biệt có giai đoạn lên tới 30%, nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực do hiện tượng găm hàng, nâng giá và đầu cơ.
Năm 2026, được xem là mốc thị trường thẩm thấu trọn vẹn tác động của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật này đóng vai trò như một “bộ lọc kỹ thuật”, đặt ra các rào cản mới đối với hoạt động phân lô bán nền, đặc biệt tại những khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Theo quy định, các dự án kinh doanh quyền sử dụng đất phải công khai đầy đủ pháp lý, tình trạng thế chấp và dòng vốn huy động. Những yêu cầu này được kỳ vọng sẽ triệt tiêu lợi thế của các dự án “ma” hoặc mập mờ thông tin, vốn là tác nhân chính gây ra các cơn sốt đất cục bộ trong thời gian qua.
Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, đất nền có pháp lý sạch, hạ tầng hiện hữu và gắn với nhu cầu ở thực vẫn giữ được vai trò kênh tích sản dài hạn. Ngược lại, đất nền phân lô tự phát, thiếu minh bạch sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản suy giảm và điều chỉnh giá về sát giá trị thực.
Các dữ liệu và căn cứ pháp lý cho thấy, giai đoạn “tiền dễ” của đất nền đã đi qua. Từ năm 2026, thị trường sẽ bước vào cuộc sàng lọc khắt khe, nơi lợi nhuận không còn đến từ việc lướt sóng thông tin, mà phụ thuộc vào giá trị nội tại và tính pháp lý vững chắc của sản phẩm.
Đâu sẽ là “điểm nóng” trong năm 2026?
Năm 2026 được dự báo là thời điểm thị trường đất nền bước vào chu kỳ tái định giá mạnh mẽ, trong đó dòng tiền sẽ tập trung vào những khu vực có “neo” hạ tầng rõ ràng, động lực tăng trưởng kinh tế thực và pháp lý giao dịch minh bạch. Các điểm nóng đất nền 2026 không trải đều mà hình thành theo 3 vành đai chính: vùng hưởng lợi từ đại dự án hạ tầng quốc gia, vùng công nghiệp – logistics tăng tốc và vùng ven đô có nhu cầu ở thực bền vững.
Tại miền Bắc, tâm điểm vẫn là khu vực quanh Vành đai 4 Hà Nội, đặc biệt ở Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam và Vĩnh Phúc.
Ở miền Trung, Đà Nẵng – Quảng Nam hình thành “điểm sáng kép” trên trục ven sông Cổ Cò và các tuyến kết nối Hội An – Đà Nẵng. Dù không tăng nóng trong 2025, đất nền tại đây được kỳ vọng bứt phá 2026 khi hạ tầng du lịch, đô thị, cầu đường và quy hoạch liên vùng được hiện thực hóa rõ nét hơn, thu hút cả nhà đầu tư lẫn người mua ở kết hợp khai thác lưu trú quy mô nhỏ.
Trong khi đó, tại miền Nam, Đông Nam Bộ là khu vực sáng nhất cả nước. Đồng Nai dẫn đầu với đất nền quanh sân bay Long Thành, các trục cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Giây – Tân Phú, cùng làn sóng phát triển khu đô thị – KCN vệ tinh.
Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần phân biệt điểm nóng kỳ vọng và điểm nóng giao dịch thật. 2026 sẽ ưu tiên đất sạch pháp lý, gần vùng tạo việc làm và hạ tầng có tiến độ rõ ràng; ngược lại, đất nền xa trung tâm, phân lô trá hình hoặc chưa chuyển mục đích hợp lệ sẽ tiếp tục bị thị trường đào thải, buộc phải chiết khấu sâu mới có giao dịch. Chiến lược hiệu quả là đầu tư theo trục hạ tầng, kiểm soát đòn bẩy tài chính và đặt mục tiêu nắm giữ 2–5 năm thay vì FOMO theo sóng ngắn hạn.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.
“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại” ông nhận định.