Từ tăng nóng đến chững lại
Từ năm 2016 đến 2021, đất nền ở nhiều tỉnh thành tăng giá gấp 2–3 lần, thậm chí có nơi tăng 5–7 lần chỉ trong vài năm. Những địa phương ven Hà Nội, TP.HCM hay các tỉnh có thông tin quy hoạch hạ tầng đều chứng kiến cảnh nhà đầu tư chen chúc mua đất, tạo nên những “cơn sốt” cục bộ.
Tuy nhiên, sự bùng nổ này cũng để lại hệ quả: giá đất bị đẩy lên cao so với giá trị thực, nhiều dự án phân lô bán nền không đủ pháp lý vẫn rao bán tràn lan. Khi dòng tiền tín dụng bị siết chặt và tâm lý thận trọng tăng cao từ năm 2022, thị trường đất nền gần như “đóng băng”. Thanh khoản giảm sâu, giá bán ở nhiều nơi sụt 20–40%, thậm chí có trường hợp giảm tới 50% so với đỉnh.
Đây cũng là giai đoạn mà nhiều nhà đầu tư “ôm” đất phải chấp nhận bán cắt lỗ, trong khi các doanh nghiệp phân phối đất nền nhỏ lẻ lần lượt rút khỏi cuộc chơi. Chính sự sàng lọc này đã tạo tiền đề cho quá trình tái cơ cấu toàn diện của phân khúc đất nền.
Nếu như trước đây, tâm lý đám đông thường khiến nhà đầu tư đổ xô vào các khu vực “theo tin đồn” thì nay, khẩu vị đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Người mua không còn chỉ quan tâm đến giá rẻ hay kỳ vọng tăng nóng, mà bắt đầu chú trọng nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, quy hoạch hạ tầng, khả năng khai thác sử dụng.
Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, từ đầu 2024 đến nay, lượng tìm kiếm đất nền đã tăng trở lại khoảng 10–15% so với cùng kỳ, nhưng phần lớn tập trung ở những địa phương có hạ tầng trọng điểm như Đồng Nai (cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu), Long An (Vành đai 3 TP.HCM), Quảng Ninh (cao tốc Vân Đồn – Móng Cái), hay Bình Thuận (cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây). Điều này cho thấy nhà đầu tư đã trở nên thực tế và chọn lọc hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – nhận định: “Giai đoạn này, đất nền không còn là cuộc chơi của những nhà đầu tư lướt sóng. Thay vào đó, phân khúc này sẽ thu hút dòng vốn trung và dài hạn, hướng tới giá trị sử dụng thực sự và sự gắn kết với hạ tầng, quy hoạch đô thị.”
Hướng tới sự bền vững hơn
Các chuyên gia đánh giá, việc giá đất nền hạ nhiệt sau một thời gian “sốt nóng” là diễn biến lành mạnh đối với thị trường BĐS. Những đợt tăng giá bất thường do yếu tố tâm lý, tin đồn sáp nhập hay đầu cơ ngắn hạn thường gây méo mó cung cầu, đẩy rủi ro về phía người mua cuối cùng. Sự chững lại hiện nay giúp loại bỏ dần các nhà đầu tư lướt sóng, tạo cơ hội để thị trường tự điều chỉnh theo giá trị thực.
Điều này cũng cho thấy, BĐS không còn là “kênh đầu tư siêu lợi nhuận” trong ngắn hạn như nhiều người từng kỳ vọng. Nhà đầu tư hiện phải cân nhắc kỹ lưỡng, tính toán yếu tố pháp lý, tiềm năng hạ tầng và nhu cầu thực thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Đây cũng là bước sàng lọc để dòng vốn dịch chuyển về những dự án có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.
Một trong những điểm sáng của quá trình tái cơ cấu thị trường đất nền là khung pháp lý ngày càng hoàn thiện. Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực từ năm 2025 sẽ tạo ra hành lang pháp lý chặt chẽ hơn trong việc phân lô bán nền, cấp sổ đỏ, đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này sẽ giúp loại bỏ tình trạng “sốt ảo” do các sản phẩm thiếu pháp lý gây ra.
Ngoài ra, nhiều địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai cũng đã ra văn bản siết chặt việc phân lô bán nền tại các khu vực chưa có quy hoạch hạ tầng rõ ràng. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng băm nhỏ đất nông nghiệp, đất rừng để bán trái phép.
Việc quản lý minh bạch, đồng bộ sẽ khiến thị trường đất nền giảm tính đầu cơ, thay vào đó là hướng đến sự phát triển bền vững gắn liền với đô thị hóa và nhu cầu ở thực.
Dù còn nhiều khó khăn ngắn hạn, giới chuyên gia đều nhìn nhận đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng trong trung và dài hạn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – nhấn mạnh: “Sự tái cơ cấu hiện nay là cần thiết, nhằm loại bỏ những yếu tố không lành mạnh, đồng thời đưa đất nền trở lại đúng giá trị thực. Trong dài hạn, phân khúc này vẫn hấp dẫn nhưng sẽ phát triển theo hướng ổn định, bền vững thay vì tăng nóng.”.