Thị trường bất động sản: Lệch pha cung - cầu vẫn là điểm nghẽn chưa được tháo gỡ

Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM – nơi tập trung nhu cầu nhà ở thực lớn nhất cả nước – hầu hết các dự án mở bán mới đều có mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², xa rời khả năng chi trả của đa số người dân. Đây là một biểu hiện rõ ràng của tình trạng "lệch pha" cung - cầu: nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Nguồn cung tăng nhưng vẫn do các "ông lớn" dẫn dắt

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS – sự phục hồi kinh tế đã tạo nền tảng cho thị trường bất động sản khởi sắc về nguồn cung, lượng giao dịch và giá bán. Đặc biệt, thị trường đang trong quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ: các doanh nghiệp có năng lực về tài chính, pháp lý đang mở rộng quy mô để gia tăng thị phần, trong khi các đơn vị yếu kém buộc phải rút lui.

Báo cáo từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, trong quý III/2025, thị trường nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới – giảm nhẹ 5% so với quý trước, nhưng vẫn cao nhất trong các quý III từ năm 2021 đến nay. Tính đến hết 9 tháng, nguồn cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, hơn 86.000 là sản phẩm mở bán mới, còn lại là hàng tồn kho đang tiếp tục được chào bán.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đang có xu hướng mở rộng ra các đô thị vệ tinh và đô thị loại II. Miền Bắc hiện dẫn đầu với 49% tổng nguồn cung mới, tiếp đến là miền Nam (27%) và miền Trung (23%). Riêng miền Trung ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, nhờ nhiều dự án tăng tốc mở bán để đón đầu nhu cầu phục hồi.

Dù thị trường có dấu hiệu cạnh tranh hơn, nhưng nhóm doanh nghiệp lớn vẫn chiếm ưu thế với hơn 54% nguồn cung mở bán quý III – dù đã giảm 18 điểm % so với quý trước. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm gần 46%, đặc biệt tăng mạnh ở khu vực phía Nam.

Phân khúc cao cấp lấn át; giá cao vẫn “cháy hàng” – nghịch lý của thị trường

Phân tích cơ cấu nguồn cung cho thấy, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với 67,8% sản phẩm mới trong quý III; phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm 32,2%, tương đương khoảng 11.000 sản phẩm. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm căn hộ mới thuộc nhóm có giá trên 50 triệu đồng/m² (chiếm 63%), hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.

Đặc biệt, căn hộ cao cấp đang nhường chỗ cho phân khúc siêu sang: tỷ trọng căn hộ cao cấp đã giảm còn 30% (thấp hơn 13 điểm % so với cùng kỳ 2024), trong khi căn hộ hạng sang và siêu sang tăng lên 33% (tăng 19 điểm %).

Dù mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao, nhưng các dự án mới mở bán vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí "cháy hàng" ngay trong ngày đầu tiên. Theo ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS – nhu cầu mua ở thực kết hợp với yếu tố đầu tư, cùng áp lực lạm phát và lãi suất thấp, đang thúc đẩy làn sóng tìm kiếm bất động sản như một kênh trú ẩn tài sản.

Toàn thị trường trong quý III ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66% – tăng 12 điểm % so với quý II. Riêng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch. Trong đó, căn hộ chung cư chiếm hơn 66% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ cao nhất (81%). Phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.

Tính chung 9 tháng, thị trường ghi nhận hơn 58.000 giao dịch thành công – gấp đôi cùng kỳ 2024 – chủ yếu đến từ nhóm người mua bất động sản thứ hai trở lên.

Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường thứ cấp đang gặp khó khăn. Mặc dù giá thứ cấp tăng theo mặt bằng giá sơ cấp, nhưng nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn giới đầu tư giữ hàng để chờ tăng giá.

Rào cản lớn nhất: Lệch pha cung - cầu, giá neo cao, pháp lý còn vướng

Dù triển vọng ngắn hạn tích cực, song theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam – thị trường vẫn còn nhiều điểm nghẽn: từ tình trạng lệch pha cung - cầu, giá bất động sản tăng nhanh, tín dụng tăng nóng, cho đến sự thiếu đồng bộ về thông tin, hành lang pháp lý chưa hoàn thiện.

Nếu không được tháo gỡ kịp thời, những bất cập này sẽ là lực cản đối với sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế nói chung.

Dự báo quý IV/2025, nguồn cung mới sẽ tiếp tục cải thiện khi nhiều dự án lớn được triển khai và mở bán. Giao dịch dự kiến duy trì đà tăng, tuy nhiên người mua sẽ ngày càng thận trọng hơn, tập trung vào các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.