Thanh khoản chung cư vẫn tích cực dù giá cao

Thanh khoản đến từ đâu?

Trong quý 3/2025, theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, tại hai đô thị lớn, nguồn cung căn hộ cao cấp đang chiếm ưu thế, với mức giá chào bán từ 120 triệu đồng/m2 trở lên, khiến mặt bằng giá toàn thị trường tăng vọt 31–41% chỉ trong một năm.

Câu chuyện mặt bằng giá chung cư đang ở ngưỡng rất cao có lẽ là điều khiến nhiều người băn khoăn nhất thời gian qua.

Theo CBRE, trong quý 3, các dự án chào bán ở ngưỡng giá 120 triệu đồng/m2 ngày càng gia tăng, chiếm 20% trong tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc có giá dưới 60 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng.

Dự án giá cao liên tục ra mắt kéo mức chào bán sơ cấp tăng bình quân 16% theo quý và 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, từ trước đến nay, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội thường thấp hơn TP.HCM cũ. Tuy nhiên, đến quý 3/2025, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 91 triệu đồng/m2, đã cao hơn TP.HCM.

Trên thị trường chuyển nhượng, mặt bằng chung cư cũng tăng 19% theo năm, bình quân 58 triệu đồng một m2. Đà đi lên này chậm hơn so cùng kỳ 2024, nhưng đã vượt hai quý đầu năm nay.

CBRE chứng kiến nhiều dự án chào bán mới diễn ra sôi động được thị trường đón nhận. Tốc độ bán hàng, đặt chỗ trong năm 2025 được ghi nhận là rất mạnh mẽ, đặc biệt ở phân khúc trên dưới 100 triệu đồng/m2, thu hút sự quan tâm lớn từ người mua.

Cũng theo thống kê của CBRE, thanh khoản thị trường Hà Nội hiện nay đang rất tích cực. Cụ thể, trong quý 3/2025, nguồn cung mới đạt hơn 10.000 căn hộ, trong khi số căn bán được lên tới hơn 11.000 căn. Con số thanh khoản này đang rất tích cực. Chúng tôi chưa nhìn thấy có dấu hiệu bất ổn nào liên quan đến thanh khoản thị trường.

Đã đến lúc xuống tiền hay chưa?

Có thể nói, thời gian qua đang chứng kiến một làn sóng tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường chung cư. Chỉ trong hơn nửa năm, nhiều nhà đầu tư đã gặt hái lợi nhuận đáng kể, từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng nhờ giao dịch mua bán căn hộ đầy sôi động.

Trong bối cảnh nguồn cung sắp bùng nổ, lãi suất ưu đãi chỉ mang tính tạm thời và giá đã tiến sát ngưỡng chịu đựng của người mua ở thực, việc "xuống tiền" lúc này đòi hỏi sự toan tính cẩn trọng hơn bao giờ hết. Đặc biệt, với những nhà đầu tư ôm mộng "lướt sóng" ngắn hạn, thời kỳ lãi đậm đã không còn dễ dàng như trước.

Ông Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ tư vấn và nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: “Giá chung cư vẫn có thể tăng trong ngắn hạn, nhưng biên độ sẽ nhỏ hơn.” Giá đã đạt mức đỉnh, trong khi khả năng hấp thụ của người mua ở thực đang chững lại, khiến cơ hội lãi đậm cho nhà đầu tư ngắn hạn rất khó lặp lại.

Mặc dù rủi ro lướt sóng tăng cao, chung cư vẫn là phân khúc sáng giá nhất hiện nay. Ông Phạm Đức Toản (CEO EZ Property) nhận định chung cư là kênh trú ẩn an toàn giữa lúc vàng bị siết và chứng khoán tăng nóng, vì nó kết hợp khả năng tăng giá vốn và dòng tiền ổn định từ cho thuê.

Tuy nhiên, ông Toản khuyến cáo nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính quá lớn và phải đảm bảo dòng tiền 3-5 năm tới.

Về triển vọng, chuyên gia cho rằng từ 2027-2028, khi nguồn cung từ các dự án lớn ra hàng theo Nghị quyết 171/QH15, thị trường sẽ đa dạng hơn. Cơ hội lướt sóng sẽ thu hẹp, chỉ còn ở giai đoạn "booking" hoặc ưu đãi thanh toán sớm, dành cho giới chuyên nghiệp.

Với số đông, chiến lược nắm giữ dài hạn (từ 3 năm trở lên) là hợp lý. Trong thời gian này, nhà đầu tư vẫn có thể khai thác cho thuê, hưởng lợi từ xu hướng đô thị hóa, nhu cầu ở thực và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng tại các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức.

Không thể phủ nhận, chung cư là “ngôi sao sáng” của thị trường bất động sản năm 2025. Tuy nhiên, dù giá vẫn tăng và giao dịch sôi động, cuộc chơi càng lúc càng đòi hỏi sự tỉnh táo và tầm nhìn dài hạn.