Thị trường bất động sản: Phân khúc bình dân và trung cấp gần như biến mất, 10 năm tới nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sẽ bùng nổ

Cơ hội cho người trẻ trong 10 năm tới

Ở một chia sẻ mới đây, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho rằng, thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung. Từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội, cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Một điểm đáng chú ý là, dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng cứ ra đến đâu là hấp thụ hết đến đó. Theo báo cáo mới nhất của chúng tôi, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%.

Sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Đến thời điểm hiện tại, giá trung bình đã là 85,6 triệu đồng/m². Để so sánh, vào năm 2022, con số này chỉ khoảng 50 triệu đồng/m². Nguyên nhân là vì thị trường thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp, khiến cho mặt bằng giá chung bị đẩy lên.

Trong bối cảnh đó, nhà ở vừa túi tiền lại được đặt lên hàng đầu. Trong câu chuyện phát triển nhà ở vừa túi tiền, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, hiện có hai phân khúc chính: nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.

"Tôi tin rằng thời gian tới sẽ có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Sở dĩ có sự chuyển động mạnh mẽ như vậy là bởi ba điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội đã được tháo gỡ phần lớn - khoảng 2,5 trên 3 điểm nghẽn.

Thứ nhất là chi phí đầu vào, nay đã được xác định rõ hơn, minh bạch hơn.

Thứ hai là mức khống chế lợi nhuận. Trước đây, mức lợi nhuận 10% khiến doanh nghiệp rất rủi ro, chỉ cần sai một phép tính là có thể lỗ. Nay mức này đã được nâng lên 13%, và chúng tôi hy vọng sẽ còn được điều chỉnh linh hoạt hơn trong tương lai.

Thứ ba là đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hiện cũng đã được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự", ông Quyền nói.

"Tôi thật sự có một niềm tin rất sáng sủa rằng trong 10 năm tới, thế hệ trẻ Việt Nam sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên của mình. Và để đạt được điều đó, chúng ta cần sự đồng hành của cả hệ thống, từ các cơ quan quản lý đến những doanh nghiệp lớn trong ngành, những "Big Four" của thị trường bất động sản Việt Nam", ông Quyền nhấn mạnh.

Người trẻ đang mất động lực vì giá nhà quá cao

Tại tọa đàm về giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền mới diễn ra, các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều nghịch lý cố hữu. Điển hình là tình trạng dự án ra mắt liên tục, nguồn cung hết khan hiếm nhưng chủ yếu là hàng giá cao, vượt khả năng chi trả của phần đông người dân đô thị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong quý III, thị trường ghi nhận gần 40.000 sản phẩm mới (gồm cả căn hộ, đất nền, thấp tầng, sản phẩm nghỉ dưỡng). Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024.

Riêng với chung cư, phân khúc 80-200 triệu đồng một m2 chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội, còn phân khúc 50-80 triệu một m2 chiếm 21%. Trong khi nhóm căn hộ bình dân, vốn là loại hình được người dân trông đợi nhất, chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, đều đến từ dự án nhà xã hội. Điều này có nghĩa sản phẩm nhà thương mại giá rẻ gần như biến mất.

Trong bối cảnh áp lực lạm phát và hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều nhà đầu tư coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và công cụ sinh lời hiệu quả. Ngược lại, sức mua ở thực lại gặp thách thức vì khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng kéo giãn. Tại Hà Nội và TP HCM, giá chung cư mới đã đạt mức 90-95 triệu đồng mỗi m2, thậm chí nhiều dự án vượt 120 triệu một m2

"Giá nhà tăng cao khiến người trẻ mất động lực sở hữu nhà ở, dẫn đến xu hướng ngại lập gia đình, giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số", ông Đính cho biết.

Còn theo TS Vũ Đình Ánh, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chú trọng hơn đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, “nhà vừa túi tiền”. Họ không chỉ xây nhà để bán, mà còn tạo dựng môi trường sống phù hợp với nhu cầu. Điều này giúp thu hẹp khoảng cách cung - cầu.

Song, điều cốt lõi của “giấc mơ an cư” vẫn là khả năng thanh toán. Ông Ánh cho rằng, người trẻ có thể tự tích lũy khoảng 20% giá trị căn nhà, phần còn lại ngân hàng sẵn sàng cho vay. Đó vừa là cơ hội, vừa là thách thức.