Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: “Nên cân đối tỷ lệ ở mức phù hợp, duy trì đầu tư nhiều hơn đầu cơ”

Bất động sản dòng tiền “được lòng” nhà đầu tư

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, về bản chất, BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt. Thị trường có nhiều phân khúc, phục vụ các nhu cầu khác nhau và có từng tệp khách hàng riêng. Nhằm nghiên cứu hành vi của người tiêu dùng, Batdongsan.com.vn đã thực hiện khảo sát với những người trong độ tuổi từ 18 - 44 (độ tuổi có nhu cầu cao với BĐS) đến từ Hà Nội và TP HCM, thu nhập đạt 15 - 50 triệu/tháng (mức phổ biến hiện nay).

Kết quả có gần 70% đáp viên tham gia hoạt động mua BĐS trong giai đoạn qua. Trong số này, có 64% trả lời mua để ở và 36% mua để đầu tư. Chung cư là phân khúc được quan tâm nhiều nhất trên thị trường (chiếm 34%), sau đó đến đất nền (33%) và nhà riêng (21%).

Dự kiến trong vòng 12 tháng tới, chung cư vẫn tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng nhiều nhất, tiếp đến là nhà riêng và cuối cùng là đất nền. Điều này phản ánh người mua ngày càng có xu hướng quan tâm đến các loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực, sức hút của đất nền đang giảm dần.

Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn thị trường địa ốc phục hồi, nhà đầu tư thường quan tâm đến BĐS dòng tiền. Sau đó tới lúc thị trường khởi sắc, tâm lý thoải mái hơn thì họ mới quan tâm đến những loại hình phục vụ đầu cơ, với điển hình là đất nền.

"Chúng ta đang quan ngại khá nhiều về đầu cơ, song loại hình mang tính đầu cơ nhất là đất nền hiện đang giảm đà tăng trưởng. Dường như trên thị trường, chữ "đầu cơ" đang được đặt với nghĩa tiêu cực.

Thực tế là trong bất cứ một loại hình đầu tư nào cũng sẽ luôn có đầu cơ và đầu tư. Nếu thị trường chỉ có nhà đầu tư thì sẽ không có thanh khoản ngắn hạn, như vậy sẽ kém hấp dẫn. Nếu chỉ có đầu cơ thì thị trường lại chỉ toàn xu hướng lướt sóng, như vậy cũng không được.

Quan điểm của cá nhân tôi là nên cân đối tỷ lệ ở mức phù hợp, duy trì đầu tư nhiều hơn đầu cơ. Không nhất thiết phải để 100% người tham gia thị trường toàn là nhà đầu tư, tránh cho rằng đầu cơ là hoàn toàn xấu", ông Quốc Anh nói.

Giá BĐS đang tăng phi mã và liên tục lập các đỉnh mới

Tại một tọa đàm mới diễn ra, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận rằng, thị trường BĐS đang đà phục hồi tích cực, đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế quốc gia, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập đang tồn tại, trong đó giá nhà ở tăng cao phi mã, liên tục thiết lập mặt bằng cao mới.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình bất động sản (BĐS) trên toàn quốc đã tăng từ mức 74 triệu/m2 tại quý I/2023 lên 101 triệu/m2 vào quý III/2025, tức tăng khoảng 36% trong gần 3 năm qua.

Về nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, ông Đính Đính nêu yếu tố đầu tiên do nguồn cung khan hiếm. Thực tế, nguồn cung có cải thiện nhưng vẫn thiếu so với nhu cầu đang không ngừng tăng lên cùng quá trình phát triển kinh tế, đô thị hóa. Số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế.

Tiếp đó, do thực trạng mất cân đối cung - cầu. Thị trường thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. Trong khi đó, việc tạo lập quỹ đất mới khó khăn khiến doanh nghiệp có xu hướng tập trung phát triển các phân khúc cao cấp trở lên để tối đa hoá lợi nhuận trong bối cảnh phân khúc này vẫn được hấp thụ tốt.

Ngoài ra, còn do chi phí tăng cao, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai - chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Đồng thời, thời gian làm thủ tục kéo dài cũng làm tăng chi phí vốn.

Hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường cũng là một trong những nguyên nhân được chỉ ra. Cá biệt có trường hợp một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối chủ động kiểm soát nguồn cung bằng cách ra hàng nhỏ giọt, để gây hiện tượng khan hiếm giả nhằm tạo tâm lý “sợ bị bỏ lỡ” (fomo) cho khách hàng. Trên thị trường cũng xuất hiện một số nhóm đầu cơ thu gom sản phẩm, tạo khan hiếm giả sau đó lướt cọc hưởng chênh.