Đà phục hồi ấn tượng
Theo báo cáo nghiên cứu sơ bộ của Savills Hà Nội, quý III/2025, nguồn cung mới tung ra thị trường đạt khoảng 6.300 căn. Dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ theo năm. Điều đáng chú ý hơn là mức độ thanh khoản: số lượng căn bán được đạt 7.300, tăng cả theo quý và theo năm.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định thị trường căn hộ hạng A và hạng B vẫn ghi nhận thanh khoản tốt. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tung ra trong quý III/2025 lên tới 81%, một con số tích cực thể hiện nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn duy trì ổn định. Nếu tính chung cả thị trường bao gồm hàng tồn kho, tỷ lệ hấp thụ cũng đạt khoảng 64%, khẳng định xu hướng phục hồi rõ rệt của toàn thị trường.
Vị chuyên gia này cho rằng, sự ưu tiên của người mua đối với các dự án mới ra mắt là một điểm nổi bật. Nguồn cung mới luôn có tỷ lệ hấp thụ vượt trội so với hàng tồn kho trên toàn thị trường. Điều này phản ánh sở thích của người mua đối với các dự án mới thường sở hữu vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ, thiết kế hiện đại, tiện ích tốt hơn và có chính sách thanh toán linh hoạt. Các dự án được phê duyệt ngoài các đại đô thị lớn cũng đã có những tín hiệu tích cực, với số lượng căn hộ bán ra tăng rõ rệt so với giai đoạn trước.
Nhìn về năm 2026, bà Hằng đánh giá rằng nếu các diễn biến tích cực được duy trì—bao gồm nguồn cung phù hợp, thanh khoản ổn định, và chính sách hỗ trợ—thì phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ. Cụ thể, tại Hà Nội, thị trường căn hộ đã bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2024 và đang bước vào chu kỳ hồi phục với các chỉ số sơ cấp và tỷ lệ hấp thụ rất tích cực.
Vị chuyên gia này nhấn mạnh, dù hiện nay căn hộ hạng B đang chiếm tỷ trọng lớn thì phần căn hộ hạng C sẽ nhận được sự chú ý mạnh mẽ, đặc biệt khi các kế hoạch phát triển nhà ở – trong đó có nhà ở xã hội – được đẩy nhanh. Điều này không chỉ giúp cân đối cung – cầu mà còn mở ra cơ hội cho phân khúc giá thấp hơn, vốn đang khan hiếm nguồn cung. Nguồn cung nhà ở xã hội, dù không chiếm ưu thế về doanh số hiện tại, nếu được triển khai đúng tiến độ sẽ là yếu tố then chốt góp phần giảm áp lực lên nhu cầu nhà ở thương mại, từ đó tạo ra mặt bằng giá hợp lý hơn cho thị trường chung.
Giá cao vẫn là vấn đề nan giải
Thị trường năm 2025 đang chứng kiến nhiều tín hiệu báo hiệu bước chuyển: nhiều dự án được phê duyệt sớm hơn, khởi công mạnh hơn, hạ tầng được đẩy mạnh—điều này mở đường cho nguồn cung mới vào năm 2026. Dấu hiệu này đặc biệt rõ ở các dự án nhà ở xã hội và các dự án phát triển đô thị vệ tinh.
Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đang tạo đà phục hồi nhưng tốc độ còn chậm. Theo các chuyên gia kinh tế, việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật (như Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi) sẽ mất thêm thời gian để đi vào thực tiễn, tạo ra độ trễ nhất định cho nguồn cung mới. Điều này đòi hỏi sự chủ động rất lớn từ các chủ đầu tư trong việc chuẩn bị quỹ đất và hồ sơ dự án để có thể ra hàng đúng thời điểm thị trường có nhu cầu.
Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng cũng lưu ý rằng, phục hồi không phải là “hồi phục tức thì” và thị trường vẫn còn mất cân đối giữa cung và cầu, cụ thể là thiếu những sản phẩm giá vừa phải, sản phẩm phù hợp với thu nhập trung bình, trong khi nhiều sản phẩm ngắm đến nhóm cao cấp hoặc đầu tư. Do đó, thời gian tới, việc cân bằng sẽ tiếp tục là “chặng đường” cần theo dõi sát sao.
Về triển vọng sắp tới, Savills dự báo trong quý IV, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới khoảng 8.900 căn. Điểm sáng là nguồn cung này dự kiến chủ yếu là căn hộ hạng B, hứa hẹn sẽ giải tỏa phần nào áp lực về giá. Nguồn cung dồi dào hơn được dự kiến sẽ đổ bộ từ năm 2026 trở đi, hứa hẹn một thị trường cân bằng hơn.
Đối với phân khúc hạng C và nhà ở vừa túi tiền, tình trạng mất cân đối nguồn cung dự kiến sẽ sớm được cải thiện. Chính quyền địa phương đang đẩy mạnh xét duyệt, thực hiện thí điểm một số dự án nhà ở tại Hà Nội. Đặc biệt, việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ tăng khả năng kết nối giữa các vùng, mở rộng không gian phát triển và giảm gánh nặng tập trung cho khu vực trung tâm.