Dòng tiền rẻ, tâm lý tích sản đẩy bất động sản nóng trở lại
Tại Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025 do Hội Môi giới BĐS Việt Nam tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS – nhận định thị trường đang cho thấy tín hiệu hồi phục mạnh mẽ cả về nguồn cung, lượng giao dịch và giá bán, nhờ nền kinh tế vĩ mô khởi sắc.
Trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ đã vượt mốc 100.000 sản phẩm. Giá bán ở phân khúc thấp tầng như biệt thự, liền kề, nhà phố tăng 5 – 10%, dao động từ 50 – 400 triệu đồng/m². Chung cư tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức tăng mạnh. Tổng lượng giao dịch đạt gần 60.000 – gấp đôi so với cùng kỳ 2024, chủ yếu từ nhu cầu thực và xu hướng đầu tư tài sản trú ẩn.
Giá mở bán cao vẫn hút khách, tỷ lệ hấp thụ đạt đỉnh
Ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS – phân tích: giá bán sơ cấp tiếp tục ở mức cao nhưng nhiều dự án vẫn “cháy hàng” ngay từ ngày đầu mở bán. Dòng tiền rẻ, kỳ vọng về lạm phát, cùng tâm lý đầu tư dài hạn đang đẩy nhu cầu tìm đến tài sản trú ẩn như BĐS.
Trong quý 3/2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ tăng lên 66% (tăng 12 điểm % so với quý trước). Riêng nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 77% với khoảng 27.000 giao dịch – tăng 23%. Chung cư dẫn dắt thị trường khi chiếm hơn 66% giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 81%, trong khi phân khúc thấp tầng ghi nhận tỷ lệ 60%.
Tính chung 9 tháng đầu năm, có hơn 58.000 giao dịch thành công từ nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 68% – gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch đến từ nhóm khách hàng đã sở hữu bất động sản trước đó.
Theo ông Chung, mặt bằng giá sản phẩm sơ cấp “neo” cao kéo giá thứ cấp tăng theo. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường thứ cấp dù sôi động nhưng thực tế vẫn hạn chế do hàng sẵn có khan hiếm, chủ sở hữu không có nhu cầu bán, trong khi giới đầu tư giữ hàng chờ tăng giá.
Tại Hà Nội, giá sơ cấp tăng mạnh, đẩy mặt bằng giá toàn thị trường lên cao. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng trong thời gian ngắn, đặc biệt tại các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ. TP.HCM cũng tiếp tục chứng kiến đà tăng giá, nhất là ở các dự án pháp lý rõ ràng, gần hạ tầng giao thông trọng điểm.
Trong quý 3/2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá chung cư. Theo sau là Đà Nẵng và TP.HCM. Cụ thể, giá bán bình quân trong tập mẫu tăng lần lượt: Hà Nội (96,2%), Đà Nẵng (72,6%) và TP.HCM (56,9%) so với kỳ gốc.
Hà Nội: giá bán căn hộ trung bình đạt 78,9 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước.
TP.HCM: giá bán bình quân đạt 81,6 triệu đồng/m².
Đà Nẵng: giá bán đạt 67,4 triệu đồng/m², tăng khoảng 7%. Giai đoạn 2019 – 2025, Đà Nẵng ghi nhận mức tăng giá căn hộ vượt trội, gấp 1,6 lần TP.HCM, do xuất hiện nhiều dự án mới với giá chào bán cao hơn hẳn mặt bằng cũ.
Rủi ro tích tụ nếu không kiểm soát hiệu quả
Dù thị trường cho thấy sự phục hồi rõ rệt, các chuyên gia vẫn cảnh báo nguy cơ bất ổn nếu không có chính sách điều tiết phù hợp. Bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam – chỉ ra 5 điểm nghẽn lớn.
Thứ nhất, giá BĐS tăng cao, tiềm ẩn rủi ro thị trường.
Thứ hai, mất cân đối cung – cầu, thiếu nhà ở vừa túi tiền.
Thứ ba, tín dụng bất động sản tăng mạnh.
Thứ tư, thiếu thông tin minh bạch, phân tán.
Thứ năm, hành lang pháp lý còn bất cập.
Những hạn chế này có thể kìm hãm sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường và ảnh hưởng tiêu cực tới tăng trưởng kinh tế.
Bà Miền dự báo quý IV/2025, nguồn cung mới tiếp tục cải thiện nhờ các dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, người mua sẽ ngày càng có xu hướng chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và uy tín chủ đầu tư.
Giá bất động sản được dự báo tiếp tục tăng do dòng vốn rẻ vẫn chảy mạnh vào nền kinh tế, trong khi nguồn cung chưa theo kịp. Ngoài ra, quỹ đất khan hiếm, chi phí đất và vật liệu xây dựng tăng khiến các chủ đầu tư tiếp tục định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp – nơi vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh.
Tuy nhiên, bà Miền nhấn mạnh: Giá chỉ có thể được kiểm soát nếu Chính phủ kịp thời đưa ra các giải pháp điều tiết hợp lý và hiệu quả.