Vĩ mô ủng hộ
Theo Báo cáo bất động sản quý III/2024 của BHS Group mới được công bố, thị trường bất động sản được củng bố bởi nhiều yếu tố vĩ mô thuận lợi.
Giá vàng trong nước quý III/2024 liên tục tăng cao. Mức tăng cao nhất trong quý III/2024 ghi nhận ở mức 83,5 triệu đồng (mua vào) và 81,5 triệu đồng/lượng (bán ra) tại các phiên giao dịch tuần cuối cùng của tháng 9 sau khi có thông tin Fed bắt đầu chu kỳ hạ lãi suất điều hành đồng USD. Nhìn chung, bình quân 9 tháng năm 2024, chỉ số giá vàng tăng 26.27%;
Trong quý III/2024, mặt bằng lãi suất thị trường liên ngân hàng tương đối ổn định song đang có xu hướng giảm nhẹ vào cuối quý sau khi nhà nước có động thái thiết lập một mặt bằng lãi suất liên ngân hàng mới thấp hơn nhằm hỗ trợ thanh khoản hệ thống trong bối cảnh nhu cầu tín dụng tăng trở lại vào cuối năm;
Thị trường chứng khoán trong 9 tháng đầu năm đầy biến động, chỉ số VN-Index có thời điểm giảm xuống dưới 1.200 điểm song kết thúc quý III/2024, thị trường đã có nhiều sự hồi phục tích cực hơn. Kết thúc phiên giao dịch cuối cùng của tháng 9/2024, chỉ số VN-Index đạt 1.287,94 điểm, tăng 13,98% so với cuối năm 2023;
Thị trường tiền điện tử chứng kiến sự biến động đáng kể trong quý III/2024 khi liên tục chứng kiến sự suy giảm của các loại tiền điên tử trong tháng 8 – tháng 9 và chưa có dấu hiệu dừng lại.
Về chính sách, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng có hiệu lực từ ngày 1/8. Đồng thời, dòng vốn FDI đổ vào BĐS tăng hơn 2,2 lần so với năm 2023 và đứng thứ hai trong các ngành thu hút vốn ngoại.
Chung cư, biệt thự dẫn đầu về giá
Theo BHS, trong quý III/2024, với phân khúc chung cư, tổng nguồn cung sơ cấp đạt gần 12.700 căn hộ, giảm 26% so với quý trước và giảm 7% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng có khoảng 27.000 căn hộ được đưa ra thị trường, tăng 28% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung phần lớn đến từ khu vực phía Tây và phía Đông TP. Hà Nội.
Nguồn cung mới trong quý III/2024 đạt xấp xỉ 5.200 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn sau của các dự án đã triển khai trước đó tại TP. Hà Nội, TP.HCM không có dự án nào ra hàng mới song có sự xuất hiện của 1 số dự án cũ triển khai mở bán lại với số lượng căn hộ khá hạn chế (khoảng 500 căn);
Lượng giao dịch trong quý III/2024 đạt 8.410 căn, giảm 12% so với quý trước, và tăng 78% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng có khoảng 22.800 căn hộ được tiêu thụ, tăng gấp 1,8 lần so với cùng kỳ năm trước, lượng giao dịch đa phần đến từ các dự án tại Hà Nội. Trong quý III/2024, nguồn cung nhà ở cao tầng ở Hà Nội gần như cao gấp đôi so với TP HCM.
Riêng tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp chung cư vẫn chủ yếu tại các khu vực như: quận Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, Hà Đông và Hoài Đức. Hoàn Kiếm, Bắc Từ Liêm, Thanh Trì là các quận không có nguồn cung và giao dịch.
Giá bán trên thị trường sơ cấp TP. Hà Nội quý III/2024 tiếp tục có xu hướng gia tăng từ 3 - 7% so với quý II/2024 và tăng 10 – 20% so với thời điểm cuối năm 2023; Quận Tây Hồ và Đống Đa hiện đang là 2 khu vực có giá bán sơ cấp cao nhất thành phố. Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình trên địa bàn TP. Hà Nội quý III/2024 đạt 74tr/m2 (Đã gồm VAT).
Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM trong quý III/2024 đạt gần 4.700 căn, giảm 21% so với quý II/2024 và giảm 48% so với cùng kỳ năm trước, tập trung chủ yếu tại khu vực TP. Thủ Đức, Quận Bình Tân và H. Nhà Bè. Trong đó, căn hộ hạng A vẫn là nguồn cung trọng điểm của thị trường TP.HCM (73%). Căn hộ hạng sang có xu hướng giảm nhẹ do các dự án cũ chưa có dấu hiệu ra hàng mới (11%). Phân khúc hạng B hầu như không có biến động nhiều (16%). Các sản phẩm hạng C dường như đã biến mất khỏi thị trường (0%);
Tỉ lệ hấp thụ đạt 34.5%, lượng giao dịch tăng 11% so với Q2/2024 và giảm 27% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức chiếm đến 78%, H. Nhà Bè chiếm 8% và Q. Bình Tân chiếm 5% tổng lượng giao dịch toàn thành phố.
Giá bán trên thị trường sơ cấp TP.HCM có xu hướng tăng giá nhẹ từ 2 - 5% so với quý II/2024 và tăng 6 – 12% so với thời điểm cuối năm 2023; Quận 1 và TP Thủ Đức và quận Bình Thạnh là 3 nơi neo giá chung cư cao nhất TP. HCM;
Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình trên địa bàn TP. HCM Q3/2024 đạt xấp xỉ 76triệu đồng/m2.
Ngoài chung cư, loại hình biệt thự, liền kề, shophouse trong quý III vừa qua cũng ghi nhận đà tăng giá. Cụ thể, trong quý III/2024, Trong Q3/2024, phần lớn giá bán các dự án có xu hướng tăng nhẹ 3 - 7%, có dự án thậm chí tăng 30%. Giá bán nhà ở thấp tầng trong quý III/2024 ở HN, TP. HCM có mặt bằng giá cao hơn các tỉnh thành khác, dao động từ 190 – 250 triệu đồng/m2 (tại TP. HCM ghi nhận mức giá hơn 770 triệu đồng/m2).
Tại các tỉnh/thành như Hưng Yên, Hải Phòng, Đà Nẵng, Đồng Nai.. Có mức giá 120 – 200 triệu đồng/m2. Ở các địa phương khác, khu vực trung tâm có giá bán nhà ở thấp tầng giao động chủ yếu trong khoảng 35 - 75 triệu đồng/m2 các khu vực huyện xa trung tâm nhiều nơi vẫn giữ mức giá dưới 20 triệu đồng/m2.