Đánh thuế bất động sản: Liều thuốc giúp “hạ sốt” thị trường?

Vì những lý do trên, mà việc cần thiết phải có là áp dụng các công cụ để điều tiết thị trường và thuế bất động sản là 1 trong những công cụ đó. Giới chuyên gia nhận định, thuế không phải là công cụ duy nhất nhưng sẽ là công cụ khả dĩ nhất để quản lý, điều tiết thị trường hợp lý nhất. Một số nước phát triển trên thế giới cũng áp dụng thuế với bất động sản thứ 2 để điều tiết và quản lý thị trường nhà ở. Đơn cử như Singapore, xứ Wales và Anh, …

Giá nhà liên tục tăng cao

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, chờ chung cư giảm giá là điều không khả thi. Bởi chi phí thuế đất theo biểu giá mới khiến khiến doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Đối với nhiều người trẻ, giấc mơ mua nhà gần như đã vượt xa ngoài tầm với khi giá bất động sản ở Hà Nội trong vài năm trở lại đây liên tục tăng không có điểm dừng.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Thị trường đang thiếu sức cầu nhà ở dành cho số đông, cơ bản vẫn chưa được cải thiện nhiều và giá nhà ở Hà Nội trong thời gian tới được cho vẫn khó giảm. Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, nguồn cung căn hộ cải thiện đáng kể nhưng chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình không có.

Cũng theo ông Thanh, việc lệch pha cung cầu này dẫn đến việc giá căn hộ ngày càng tăng, trong khi nhu cầu nhà ở cho số đông vẫn không giải quyết được đây là sự bất hợp lý của thị trường bất động sản là căn hộ ở mười năm rồi còn tăng giá chóng mặt.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III của đơn vị tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ. Theo đó, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ lên 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm.

Theo thống kê của Savills, tính chung 9 tháng, 70% số căn được giao dịch có giá trên 4 tỷ đồng, tăng mạnh từ mức 2% năm 2020. Còn phân khúc từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29%. Chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng.

Điều này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư. Sau thời gian tăng giá liên tục, căn hộ giá trên 4 tỷ đồng trở thành mức giá mua bán phổ biến tại Hà Nội. Với 2-3 tỷ đồng, người dân cũng chật vật để tìm được chốn an cư.

Nhìn nhận nguồn cung căn hộ 9 tháng đầu năm, đơn vị tư vấn cho hay, có cải thiện lớn, song chỉ tăng về số lượng. Phần lớn các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, kéo mặt bằng giá tăng nhanh.

Nhận định về vấn đề này, trong báo cáo trước đó của VARS, đơn vị này cho rằng, trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên là cần thiết

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho biết, thuế bất động sản là một công cụ quan trọng, đóng vai trò thiết yếu trong việc điều tiết thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều bất ổn và khó khăn như hiện nay, không có một công cụ nào khả dĩ hơn thuế để thực hiện điều chỉnh và quản lý sự phát triển của thị trường này.

Theo Giáo sư, việc xây dựng và ban hành một sắc thuế bất động sản phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam là một nhiệm vụ khó khăn nhưng rất quan trọng. Một hệ thống thuế bất động sản hợp lý không chỉ góp phần tạo ra một thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh mà còn liên quan chặt chẽ đến hiệu quả phát triển kinh tế của đất nước và chính sách an sinh xã hội về nhà ở.

Tuy nhiên, bên cạnh việc ban hành sắc thuế đã được cải cách, điều quan trọng không kém là đảm bảo rằng sắc thuế này khả thi và hiệu quả khi áp dụng vào thực tế. Có nghĩa, chúng ta cần phải làm rõ bản chất và hình thức của thuế bất động sản tại Việt Nam. Việc chỉ đề cập một cách chung chung về "thuế bất động sản" sẽ dễ dẫn đến sự hiểu nhầm và khó định vị rõ ràng. Chính vì vậy, điều quan trọng là phải xác định rõ ràng thuế bất động sản sẽ đánh vào đối tượng nào và mức độ tác động mạnh nhất sẽ diễn ra ở đâu trong thị trường.

Còn theo chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, để bình ổn giá nhà đất, hạn chế tình trạng tăng nhanh, tăng đột biến thì việc quan trọng nhất là phải ngăn chặn được vấn nạn đầu cơ, thổi giá. Theo đó, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần phải vào cuộc quyết liệt hơn nữa để kiểm soát và đưa giá bán về với giá trị thực tế của thị trường đối với các giao dịch BĐS, bao gồm cả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chúng ta cần phải xây dựng một sắc lệnh thuế riêng cho thị trường bất động sản, để thực thi một cách ổn định, lâu dài; theo đó nhà đất bị bỏ hoang, bán sang tay nhiều lần hay sở hữu nhiều nhà đất phải bị đánh thuế cao, thậm chí có thể tính đến mức ngang bằng tiền thuê đối với diện tích đất và diện tích xây dựng mà đang có.

Theo quan điểm của VARS, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3. Tuy nhiên, VARS cho rằng, bất cứ một chính sách nào khi mới đưa ra luôn có vướng mắc, vấn đề là phải cân nhắc giữa “được" - “mất”. Nếu được nhiều hơn mất thì nên làm và mọi cái vướng đều có thể tháo gỡ. Và rõ ràng, việc đánh thuế bất động sản được nhiều hơn mất!