Một cấu trúc mới của thị trường
Tại một TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, các chính sách bất động sản được thị trường mong muốn tác động đến hai vấn đề là giảm đầu cơ, hướng các nhà đầu tư bất động sản phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thực, như nhà ở xã hội và nhà ở có giá trung bình. Những mong chờ này không mới trong nhiều năm và thường được đề cập đến mỗi lúc có thông tin về cải cách thị trường, từ 2008, 2012 và 2022. Ý chí của Nhà nước là phải cải chính sách theo xu hướng của thị trường.
Ở phương án một, có căn nhà xã hội giá 2 tỷ, Nhà nước giúp mua 1 tỷ; điều này Nhà nước không làm được. Phương án hai, nếu nhà ở có giá 1 tỷ và bán 1 tỷ, thì người lao động và người dân không mua, vì mua bán không sinh lời. Vậy nên, người dân phần lớn sẽ vẫn chọn ở nhà trọ, nhà thuê. Vậy nên, dù là nỗ lực của Chính phủ hay hành vi cải cách hành chính mà không nhìn vào quy luật thị trường, thì thị trường bất động sản cũng không có những thay đổi mấu chốt.
Vậy động lực phát triển thị trường ở đâu? Thị trường có bệnh không? Nếu có bệnh thì ở đâu?
Trước giờ mọi người hay nói đến những thách thức thị trường như tín dụng bị siết, lãi suất cao, quy hoạch… ; hoặc bệnh lướt sóng, giá quá cao không phù hợp đầu tư bất động sản.
Như thị trường chứng khoán, nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng thích đầu tư kiểu “mua cao, bán cao”. Với phương thức này, lúc nào đó nhà đầu tư sẽ bị gãy!
Thị trường sẽ phụ thuộc vào ba bên: thu nhập của người mua nhà, lợi nhuận khai thác nhà với số tiền bỏ ra; nếu không phải cả hai, thì vấn đề nằm ở trong giá. Mức giá khiến thị trường không thanh khoản tốt.
Nhiều báo cáo về bất động sản hay nói giá nhà tăng cao, thị trường không có tính thanh khoản. Tuy nhiên, báo cáo lại ghi nhận những giá dự án mới nằm ở lõi đô thị TP HCM và Hà Nội. Với những dự án ở khu trung tâm hoặc gần trung tâm như ở Quận 2 hay Quận 9 cũ - TP HCM, những nhà đầu tư như Masterise có quyền bán với giá cao. Giá của những dự án này không thể tính là bình quân của thị trường.
Còn ở những thị trường vùng ven như Bình Chánh, nếu lúc đầu nhà đầu tư chịu bán thấp một chút, vẫn bán được; ví dụ, nếu nhà rao 10 tỷ, giảm xuống 7 tỷ vẫn sẽ có người mua. Còn với Long Khánh, nhà 10 tỷ, giảm xuống 4 tỷ vẫn không có người mua.
Nếu cứ nhìn vào câu chuyện giá cao và không có chính sách khả dĩ có thể giải quyết được, thì có chính sách gì mới thì động lực vẫn lình xình.
Lực đẩy lớn từ “sóng” hạ tầng
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý 3 của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) đã nhìn nhận rằng, quý 3 là thời điểm thị trường địa ốc chứng kiến sự "vào guồng" mạnh mẽ từ phía chủ đầu tư. Các dự án gần tuyến hạ tầng trọng điểm tranh thủ ra hàng và thu hút được sự quan tâm đáng kể.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm - Dat Xanh Services nhấn mạnh, năm 2025 là năm bản lề - giai đoạn thị trường bước qua quá trình tích lũy với những diễn biến khá tích cực.
Trong đó, "sóng" hạ tầng tiếp tục là một trong những lực đẩy chính cho sự chuyển nhịp của thị trường bất động sản trước khi bước vào chu kỳ phục hồi chính thức vào năm 2026.
Hiện thị trường bất động sản đang được tiếp thêm lực mạnh mẽ từ làn sóng hạ tầng được triển khai thành công, tạo đà bứt phá cho các dự án. Các công trình trọng điểm như Vành đai 3, vành đai 4 TP.HCM, các tuyến Metro 1 & 2 tại TP.HCM và Bình Dương, cùng với các tuyến cao tốc Trung Lương – TP.HCM, kết nối sân bay quốc tế Long Thành đang hình thành trục kết nối đa chiều, liên vùng.
Cụm đô thị Bình Dương – TP.HCM – Bà Rịa–Vũng Tàu đang hình thành một trục công nghiệp – dịch vụ – cảng biển liên hoàn, rút ngắn thời gian hoàn thành các dự án trọng điểm và giảm áp lực lưu thông nội thành.
Chưa kể, thị trường bất động sản đang chứng kiến những chuyển biến tích cực nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý mạnh mẽ từ Chính phủ. Tính đến tháng 07/2025, có tổng cộng 136 dự án bất động sản trên toàn quốc được gỡ vướng. Trong đó, riêng TP.HCM có 86 dự án được khơi thông. Đây là động thái then chốt, không chỉ mở đường cho gia tăng nguồn cung bất động sản trong tương lai mà còn củng cố niềm tin vững chắc cho thị trường.
Có thể thấy, xu hướng chủ đạo dễ thấy trên thị trường bất động sản vừa qua là tăng giá ở hầu hết các loại hình sản phẩm và các vùng thị trường. Trong đó, loại hình căn hộ ghi nhận tỷ lệ tăng giá tốt nhất, đặc biệt là các dự án có vị trí gần trung tâm, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư.