Khu Đông TP.HCM: Tâm điểm của mô hình đô thị đa trung tâm và sóng TOD mới

TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ về không gian phát triển. Sau sáp nhập, định hướng đa cực – đa trung tâm được đẩy mạnh, trong đó khu Đông nổi lên như “hạt nhân” mới nhờ sự hội tụ của các tuyến metro, hệ thống kết nối liên vùng và loạt dự án TOD (Transit-Oriented Development) đang được hình thành với quy mô lớn. 

Hạ tầng tạo lực đẩy – TOD tạo cấu trúc mới cho đô thị

Thống kê cho thấy trong hơn 200 dự án hạ tầng giao thông của TP.HCM với tổng vốn 350.000 tỷ đồng, khu Đông chiếm tới 70% dòng ngân sách đầu tư. Các trục giao thông chiến lược như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Chơn Thành, Quốc lộ 1K cùng với việc đốc thúc hai tuyến Metro số 1 và số 2 đang tạo thành mạng lưới kết nối liên hoàn giữa trung tâm cũ, Thủ Thiêm và vùng giáp ranh Bình Dương.

Dọc theo các tuyến metro, thành phố triển khai 11 đô thị TOD giai đoạn 2025–2030, sau đó mở rộng hệ thống đường sắt đô thị tới năm 2045, hướng đến 12 tuyến phủ kín các khu dân cư. Sự kết hợp giữa đầu tư hạ tầng khối lượng lớn và mô hình TOD đang tái cấu hình toàn bộ bức tranh phát triển đô thị phía Đông.

Khu Đông – từ “vùng ven” thành cực tăng trưởng

Sự chuyển dịch trung tâm từ lõi đơn cực sang “siêu trung tâm” đa cực diễn ra trong bối cảnh trung tâm truyền thống quận 1, 3, 5 ngày càng thể hiện giới hạn. Giá căn hộ tại khu vực lõi đô thị đã vượt mức 200 triệu đồng/m², thậm chí có dự án chạm 450–600 triệu đồng/m², khiến khả năng tiếp cận của người dân suy giảm mạnh. Trên thị trường thứ cấp, một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 60m² cũng đòi hỏi mức tài chính tối thiểu 12 tỷ đồng.

Ngược lại, khu Đông – chỉ cách một nhịp qua sông Sài Gòn – lại sở hữu mặt bằng giá cạnh tranh hơn, đi kèm pháp lý rõ ràng và dư địa tăng trưởng lớn nhờ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Nút giao An Phú, nâng cấp cao tốc TP.HCM – Long Thành, đường Liên Phường – Vành đai 3 và đặc biệt là Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại Thủ Thiêm. Chính các trụ cột hạ tầng – tài chính – đô thị này đưa khu Đông trở thành cực tăng trưởng mới của thành phố.

Theo các chuyên gia quy hoạch, TP.HCM đang mô phỏng mô hình đa trung tâm giống Thượng Hải. Trong đó, Thủ Thiêm sẽ đóng vai trò “lõi tài chính” kết nối CBD cũ với các vành đô thị mới, tạo động lực thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước. Đối tượng chuyên gia, Việt kiều, người nước ngoài làm việc tại các trung tâm tài chính sẽ dẫn dắt nhu cầu về nhà ở chất lượng cao ngay trong khu vực.

Nhu cầu ở thực – động lực của thị trường chung cư

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong 10 tháng đầu năm 2025, dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, chung cư khu vực trung tâm lại hút 45% lượt quan tâm. Giai đoạn 2015–2025, đất nền trung tâm tăng 384%, nhà riêng tăng 168%, nhà mặt phố tăng 134%, khiến chung cư trở thành lựa chọn cân bằng giữa chi phí và chất lượng sống. Với mức tăng 197% trong 10 năm, chung cư vẫn giữ tính khả thi cao hơn so với nhà đất.

Trong bối cảnh đó, khu Đông nổi lên mạnh mẽ với nguồn cung căn hộ đa dạng, giá dao động 38–65 triệu đồng/m², phù hợp cho cả nhu cầu an cư lẫn đầu tư. Đây cũng là khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hàng loạt dự án TOD, đặc biệt quanh các tuyến metro.