“Siết” phân lô, bán nền là cần thiết
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Đánh giá tác động của quy định này đến thị trường, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, quy định mới này như "phễu lọc", giúp loại bỏ những chủ đầu tư chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô bán nền, không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước. Thậm chí, có những dự án phân lô bán nền xong rồi bỏ hoang.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, việc siết phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định chặt chẽ ở phía chủ đầu tư. Để loại bỏ tình trạng thổi giá ảo đất nền, các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cần rõ ràng chi tiết hơn.
Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Property Guru Việt Nam khu vực miền Nam - thông tin, quy định mới về phân lô, tách thửa có thể khiến cho thị trường đất nền chịu nhiều ảnh hưởng về nguồn cung, tệp khách hàng lẫn giá bán.
Ông Tuấn cho rằng, thị trường đất nền trong thời gian tới có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm có diện tích lớn của các nhà đầu tư "ôm đất" với mục đích phân lô, tách thửa để rao bán. Việc siết phân lô bán nền là cần thiết để hạn chế tình trạng đầu cơ do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán nên tổng giá trị sản phẩm sẽ đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư.
Về lâu dài, theo ông Tuấn, việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá ảo, hạn chế lãng phí đất...
Giá đất nền vùng ven rục rịch tăng
Những quy định mới trong phân lô bán nền hướng tới mục tiêu ổn định lại thị trường, giảm thiểu tác động tiêu cực của hiện tượng đầu cơ, thao túng giá bán. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp, chuyên gia lo ngại quy định này có thể làm nguồn cung đất nền tại TP.HCM khan hiếm, kéo theo những loại hình đất bán lẻ, thổ cư trong dân, các dự án đã phân lô hiện hữu tăng giá mạnh.
Thực tế cũng chỉ ra giá đất nền tại hầu hết khu vực vùng ven TP.HCM đã rục rịch tăng trở lại kể từ đầu năm 2024, và càng có dấu hiệu khởi sắc rõ ràng hơn sau quy định siết chặt phân lô tách thửa.
Điển hình, tại khu vực Củ Chi, Hóc Môn, giá đất nền, nhà riêng lẻ cũng bắt đầu nhích nhẹ từ 5-10% so với cùng kì năm 2023. Một số mảnh đất rao bán giá giảm sâu từ trên dưới 30% vào thời điểm đầu năm 2023 hiện đã có người mua. Nguồn hàng gửi môi giới rao bán gần đây hầu như ngang giá hoặc thấp hơn khoảng 10% so với đầu năm 2022.
Trước động thái siết phân lô bán nền, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng sẽ bị tác động khá mạnh mẽ về cả nguồn cung, loại khách hàng và giá bán.
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, thời gian qua dù phân khúc đất nền không quá "nóng" nhưng giá đất cũng có nhiều biến động.
Cụ thể, giá đất nền, đất dự án tại Tp.HCM tăng mạnh từ thời điểm tháng 6/2024 với dao động giá từ 58 triệu đồng/m2 và 68 triệu đồng/m2 tăng từ 1 - 3 triệu đồng/m2 đến thời điểm hiện nay vẫn tiếp tục tăng từ 2 - 3 triệu đồng/m2 tùy khu vực.
Thị trường đất nền tỉnh Đồng Nai, giá đất nền thổ cư, trung bình 8 - 12 triệu đồng/m2 (khu vực ngoài đô thị lớn). Tại tỉnh Bình Dương, với diện tích đất 65m2 có giá từ 25 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 2 triệu đồng/m2 so với 3 tháng trước).
Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản nhận định: "Từ sau 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai có hiệu lực, nguồn cung về đất nền được đánh giá là giảm và đẩy giá tăng. Tuy gặp nhiều khó khăn chung của thị trường, nhưng đất nền vẫn là phân khúc duy trì sự ổn định về giá".
"Dù thị trường bất động sản chưa sôi động trở lại nhưng đất nền vẫn là phân khúc được các nhà đầu tư ưu chuộng bởi dễ đầu tư, tiềm năng sinh lời cao. Với tâm lý sở hữu nhà đất, tích lũy tài sản, kỳ vọng rằng thời gian tới thị trường bất động sản, phân khúc đất nền sẽ tăng trở lại", vị này nói thêm.