Tương lai đất nền Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ ra sao giữa bối cảnh mới về giá đất?

Được kỳ vọng thay đổi về sức cầu và giá

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường đất nền tại các khu vực như Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ liên tục đón nhận tin vui về quy hoạch, hạ tầng.

Tuy nhiên, so với thời gian trước đó, cảnh ồ ạt mua bán hay tăng giá đã giảm đi nhiều so với trước. Sau thời điểm thị trường biến động, dường như bất động sản (BĐS) nơi đây đã có sự điều chỉnh.

Thời điểm đầu năm 2024, 5 huyện ngoại thành của TP. HCM đã được đề xuất xây dựng thành 5 thành phố.

Cụ thể, thành phố phía Bắc (gồm Củ Chi và Hóc Môn); thành phố phía Tây (Bình Chánh) và thành phố phía Nam (Nhà Bè và Cần Giờ).

Đề xuất này được nêu ra trong dự thảo quy hoạch TP. HCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Hai huyện gồm Hóc Môn và Củ Chi với định hướng phát triển sinh thái nông nghiệp - nông thôn, vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe, công nghiệp sinh thái, dịch vụ.

Trong đó, huyện Hóc Môn sẽ được xem là trung tâm hành chính, chính trị của thành phố phía Bắc.

Thành phố phía Nam gồm huyện Nhà Bè và Cần Giờ được định hướng là trung tâm kinh tế biển, cảng trung chuyển quốc tế, công nghiệp, gắn với cảng, du lịch sinh thái, bảo tồn sinh quyển.

Có không ít các nhà đầu tư đã kỳ vọng sau thông tin định hướng quy hoạch này, thị trường BĐS khu vực Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ sẽ có nhiều chuyển biến mới.

Tuy nhiên, từ đó đến nay, thị trường BĐS các khu vực này vẫn khá im ắng, giao dịch chỉ diễn ra ở các đất nền giá tốt (giảm trên dưới 20% so với đầu năm 2022).

Thậm chí, một số nhà đầu tư ôm đất nền thổ cư, đất nông nghiệp của khu vực này vẫn khá chật vật khi ra hàng dù bán dưới giá vốn.

Các môi giới BĐS cho rằng thị trường BĐS hiện vẫn chưa thực sự phục hồi. Phần đông các nhà đầu tư BĐS trước đó vẫn đang găm hàng, chỉ số ít là rao bán lỗ do kẹt dòng tiền.

Mới đây, bảng giá đất tại Hóc Môn và Củ Chi có sự điều chỉnh, gần như tăng nhiều nhất tại TP. HCM, gấp 50-51 lần so với hiện hành.

Mặc dù bảng giá đất cũ được gia hạn đến cuối năm 2025 nhưng sau thông tin này đã không ít các nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp ở những khu vực này "đứng ngồi không yên".

Không ít người lo lắng việc bảng giá đất mới sẽ kéo theo chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng tăng vọt, nhiều nhà đầu tư đất nông nghiệp tranh thủ thoát hàng với giá cắt lỗ".

Mặc dù tình trạng này chưa diễn ra ồ ạt nhưng đã xuất hiện tại một số khu ven TP. HCM, trong đó có Hóc Môn, Củ Chi.

Theo thống kê, biên độ lợi nhuận của phân khúc đất nông nghiệp thường từ 20-25%/năm, nếu như chuyển đổi được sẽ đạt mức 30-40%/năm.

Loại hình này được nhận định có nhiều cơ hội tăng giá, thậm chí tăng 3-5 lần giá trị. Tuy nhiên với bảng giá đất dự kiến, để làm hồ sơ chuyển đổi, chi phí bỏ ra sẽ tăng 9 lần so với hiện nay.

Nhà đầu tư có thể nhận "trái đắng"

Nếu như dự thảo bảng giá đất được thông qua, nhóm nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp để chuyển đổi kiếm lời có thể sẽ nhận "trái đắng" bởi chi phí chuyển đổi sẽ vượt nhiều lần so với dự tính.

Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể các trường hợp đất nông nghiệp tùy từng loại hình nếu bỏ hoang, không sử dụng liên tục trong thời hạn từ 12-24 tháng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và bị thu hồi nếu không tiếp tục đưa đất vào sử dụng.

Quy định này đồng nghĩa với việc những nhà đầu tư đang "ôm" đất nông nghiệp sẽ phải lên thổ cư hoặc chuyển đổi canh tác nếu không muốn mất trắng. Chưa kể đến những trường hợp nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư, tỷ lệ rủi ro, vỡ nợ càng lớn.

Không thể so sánh giá đất có mức tăng 50 lần

Xoay quanh vấn đề liên quan đến bảng giá đất, Sở TN&MT TP. HCM mới đây đã lên tiếng về việc dư luận xôn xao khi giá đất dự kiến tại Hóc Môn tăng 50 lần so với hiện hành.

Sở TN&MT TP. HCM cho biết dự thảo bảng giá đất mới đã cập nhật mức giá bồi thường được phê duyệt ở một số vị trí thuộc huyện Hóc Môn để sát với giá của thị trường, do đó không thể so sánh giá đất có mức tăng 50 lần.

Theo lý giải của Sở này, căn cứ theo bảng giá đất được ban hành trước đây, giá đất tại vị trí đường Song Hành Quốc lộ 22 thuộc địa bàn huyện Hóc Môn là 780.000 đồng/m2. Theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, giá đất tại đây là 39,6 triệu đồng/m2.

Sở TN&MT TP. HCM chỉ rõ giá 780.000 đồng/m2 theo bảng giá trước đây chưa phải là giá thị trường của vị trí đất nêu trên. Theo đó, giá thị trường cần được bổ sung hệ số theo Quyết định số 56/2023 của UBND TP. HCM, cụ thể là 3,5 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, ngày 1/12/2023, UBND huyện Hóc Môn cũng đã phê duyệt giá bồi thường với mức gần 39,6 triệu đồng, được người dân có đất bị thu hồi đồng thuận. Do đó, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật mức giá nêu trên cho vị trí đường Song Hành quốc lộ 22 và không thể so sánh giá đất có mức tăng 50 lần.

Sở TN&MT TP. HCM cũng cho biết, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật cơ sở dữ liệu giá đất được phê duyệt tại các dự án bồi thường, dự án nộp tiền sử dụng đất, giá giao dịch do cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế cung cấp; do đó, Sở này khẳng định giá đất đã được điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế trên địa bàn.