Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể bứt phá do tâm lý nhà đầu tư vẫn còn thận trọng

Niềm tin nhà đầu tư chưa cải thiện

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận 5.100 sản phẩm mở bán mới, gấp 2 quý trước.

Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 64%, tương đương với hơn 3.200 giao dịch, tăng 12% so với quý trước và 20% so với cùng kỳ năm trước nhờ nguồn cung chất lượng trong bối cảnh nhu cầu đầu tư phục hồi.

Tính chung 9 tháng đầu năm, thị trường có gần 8.400 sản phẩm mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2024, nhưng chỉ bằng 50% cùng kỳ năm 2022. Về cơ cấu sản phẩm, căn hộ cao tầng vẫn chiếm chủ đạo với tỷ trọng 78%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58,7%, tương đương 4.900 sản phẩm giao dịch thành công.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, nhu cầu đầu tư phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa thể bứt phá do tâm lý nhà đầu tư vẫn duy trì sự dè chừng và thận trọng. Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục ở mức cao. Một số dự án mở bán trong quý vừa qua với mức giá giảm 5-7% so với trước đó để kích cầu và đẩy nhanh tốc độ hấp thụ.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của DKRA Consulting cũng cho thấy, nguồn cung sơ cấp của bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục sụt giảm với mức giảm khoảng 7% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ. Trong khi đó, các dự án mới tiếp tục vắng bóng suốt gần 3 năm qua.

Trong quý III năm nay, sức cầu của phân khúc này duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ không đáng kể, thanh khoản vẫn gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư vẫn còn thận trọng. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao. Các chính sách chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

“Tuy nhiên, niềm tin của khách hàng với phân khúc này vẫn chưa phục hồi do phần lớn nhà đầu tư còn khá thận trọng vì lo ngại rủi ro pháp lý và khả năng khai thác, thu hồi lợi nhuận”, DKRA Consulting cho biết.

Vẫn cần thêm thời gian để phục hồi

Năm 2024–2025 chứng kiến lượng khách du lịch quốc tế và nội địa tăng mạnh, nhiều địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc ghi nhận công suất phòng khách sạn tăng trở lại 50–60%, thậm chí lên 70% vào mùa cao điểm. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự phục hồi của du lịch không đồng nghĩa với sự ấm lên hoàn toàn của bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Thành Nam, chuyên gia chiến lược tại một quỹ đầu tư Singapore, lý giải: “Công suất phòng du lịch tăng trở lại chủ yếu giúp các doanh nghiệp vận hành như khách sạn, resort cải thiện doanh thu, nhưng chưa đủ để tạo niềm tin mạnh mẽ cho thị trường condotel, villa biển hay shophouse nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư hiện tập trung vào dòng tiền thực và sự chắc chắn, không còn kỳ vọng lợi nhuận cao như giai đoạn trước.”

Thực tế, nhiều dự án condotel từng cam kết lợi nhuận 8–12%/năm đã điều chỉnh hoặc không thể chi trả đúng như hợp đồng, khiến nhà đầu tư mất niềm tin. Điều này tạo ra rào cản tâm lý kéo dài, khiến ngay cả khi du lịch phục hồi, dòng tiền vẫn chưa quay lại mạnh.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của bất động sản nghỉ dưỡng những năm qua là pháp lý sở hữu, cấp sổ cho condotel, officetel và biệt thự nghỉ dưỡng. Mặc dù các cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel trên đất thương mại dịch vụ, nhưng nhiều địa phương vẫn lúng túng trong thực thi.

Theo bà Vũ Thùy Linh, chuyên gia pháp lý bất động sản, vấn đề không nằm ở chủ trương mà ở quy trình áp dụng: “Pháp lý condotel đã có hướng dẫn nhưng chưa thống nhất giữa các sở ngành. Nhà đầu tư chờ sự minh bạch và đồng bộ, chứ không chỉ những văn bản mang tính định hướng.”

Chính vì vậy, mặc dù sự cải thiện về pháp lý mang lại tín hiệu tích cực, thị trường cần thêm thời gian để các quy định mới được áp dụng rộng rãi, trước khi tạo được một chu kỳ tăng trưởng mới.

Dù chưa thể bứt phá, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có những điểm sáng: Du lịch quốc tế dự báo tăng trưởng 20–25%/năm; Pháp lý condotel ngày càng rõ ràng hơn; Giá đã giảm về mức hấp dẫn so với giai đoạn 2020–2021; Nhiều dự án hạ tầng giao thông ven biển như cao tốc Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột, đường ven biển Nam Trung Bộ, mở rộng sân bay Phan Thiết… đang thúc đẩy tiềm năng dài hạn.

Tuy nhiên, theo đánh giá chung, thị trường khó có “sóng lớn” trong năm 2026. Dòng tiền vẫn sẽ chọn lọc, ưu tiên sản phẩm cao cấp có tỷ lệ khai thác tốt, còn những sản phẩm condotel trung cấp hoặc các dự án nghỉ dưỡng xa trung tâm vẫn sẽ cần thêm 2–3 năm để phục hồi.