Củ Chi, Hóc Môn: Lo ngại về bảng giá đất mới, nhiều nhà đầu tư “ôm” đất nông nghiệp vội vàng “thoát hàng”?

Vốn từng là “điểm nóng” bất động sản và “nhạy cảm” với thông tin về hạ tầng, quy hoạch, nhà đất các khu vực này được luôn nhà đầu tư quan tâm. Từ thời điểm giữa năm 2022 đến giữa năm 2023, đất nền Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ im lìm cả nguồn cung lẫn giao dịch. Các khu vực này xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ đất nền, nhà phố. Giai đoạn đầu năm 2023, môi giới gần như không có giao dịch ngay cả khi bất động sản giảm giá sâu.

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường đất nền các khu vực này liên tục đón tin vui về quy hoạch, hạ tầng, song so với giai đoạn trước, không có cảnh ồ ạt mua bán hay tăng giá liên tục xảy ra. Có lẽ trải qua thời điểm thị trường biến động, bất động sản nơi đây đã có sự điều chỉnh.

Đặc biệt, hai huyện Hóc Môn và Củ Chi với định hướng phát triển sinh thái nông nghiệp - nông thôn, vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe, công nghiệp sinh thái, dịch vụ. Trong đó, huyện Hóc Môn sẽ là trung tâm hành chính, chính trị của thành phố phía Bắc.

Nhiều nhà đầu tư kì vọng sau thông tin này, thị trường bất động sản Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ sẽ có diễn biến mới. Song, từ đó đến nay, bất động sản nơi đây vẫn khá im ắng. Giao dịch chỉ diễn ra ở các nền đất giá tốt (giảm trên dưới 20% so với đầu năm 2022). Một số nhà đầu tư ôm đất nền thổ cư, đất nông nghiệp khu vực này vẫn khá chật vật khi ra hàng, dù bán dưới giá vốn.

Theo các môi giới, tình hình thị trường bất động sản chưa trở lại như giai đoạn tốt. Đa phần nhà đầu tư sở hữu bất động sản trước đó vẫn giữ hàng, chỉ số ít là rao bán lỗ do kẹt dòng tiền.

Đáng chú ý, trong bảng giá đất dự kiến điều chỉnh của TP. HCM tăng cao so với bảng giá cũ hàng chục lần, như tại TP Thủ Đức tăng từ 10-15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi tăng 10-20 lần. Riêng huyện Hóc Môn có nhiều tuyến đường giá đất dự kiến tăng từ 15-30 lần.

Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng.

Trong đó, lo ngại bảng giá đất mới sẽ kéo chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng tăng vọt, nhiều nhà đầu tư đất nông nghiệp tranh thủ thoát hàng với giá cắt lỗ. Dù tình trạng này chưa diễn ra ồ ạt, song đã xuất hiện tại một số khu ven TP .HCM, trong đó có Hóc Môn, Củ Chi.

Theo ghi nhận, biên độ lợi nhuận của phân khúc đất nông nghiệp thường từ 20-25%/năm, nếu chuyển đổi được sẽ đạt mức 30-40%/năm. Cơ hội tăng giá theo thập niên của loại hình này có thể tăng 3-5 lần giá trị, thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, với bảng giá đất dự kiến, để làm hồ sơ chuyển đổi, chi phí bỏ ra sẽ tăng gấp 9 lần so với hiện nay.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP. HCM) cho hay, dự thảo điều chỉnh bảng giá đất nếu được thông qua, nhóm nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp để chuyển đổi kiếm lời sẽ nhận “trái đắng” nhất thị trường bởi chi phí chuyển đổi sẽ vượt nhiều lần dự tính.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp đất nông nghiệp tùy từng loại hình nếu bỏ hoang, không sử dụng liên tục trong thời hạn 12-24 tháng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị thu hồi nếu không tiếp tục đưa đất vào sử dụng.

Điều này đồng nghĩa với việc, những nhà đầu tư đang ôm đất nông nghiệp sẽ phải lên thổ cư hoặc chuyển đổi canh tác nếu không muốn mất trắng. Chưa kể những người dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư, rủi ro vỡ nợ là rất cao.

Trình bày quan điểm của mình về câu chuyện dự thảo bảng giá đất mới của TP. HCM, bà Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP. HCM - đánh giá, trong thời gian dài, bảng giá đất của TP. HCM đã không theo kịp và thường thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế trên thị trường.

Sự chênh lệch giá kéo dài này tạo ra một hệ thống "hai giá", dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng. Vì những bất cập này, bà Giang cho rằng việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều tất yếu và cần thiết.

"Nhìn chung, bảng giá đất đề xuất mới chỉ đạt khoảng 60%, một số khu vực khác đạt 70%, so với giá thị trường, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch đáng kể", bà Thu Giang nhận định.

Bảng giá đất điều chỉnh của TP. HCM đã được hoãn lại để xem xét thêm. Bà Giang nhìn nhận, việc lùi thời gian là hợp lý. Việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Theo các chuyên gia, đất nền vùng ven TP. HCM dù có tín hiệu nhưng còn nhiều thách thức thanh khoản. Đây là loại hình mang tính đầu cơ cao nên thời gian phục hồi sẽ chậm hơn các loại hình khác. Việc vực dậy giá trong ngắn hạn là chưa thể nhưng nhìn về dài hạn đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm. Sức cầu sẽ tốt lên trong nửa đầu năm 2024 trở đi tuy nhiên sự phục hồi sẽ không đồng bộ. Đất nền ở vùng ven TP. HCM sẽ hồi phục trước, sau đó mới lan ra các tỉnh lân cận.