Nguồn cung cải thiện, thị trường manh nha tín hiệu phục hồi
Theo báo cáo mới nhất của DKRA Group, quý III/2025 ghi nhận sự cải thiện nhẹ ở nguồn cung và tâm lý thị trường. Trong đó, biệt thự nghỉ dưỡng tăng 18% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ Bà Rịa – Vũng Tàu, Hội An và Đà Nẵng. Khu vực miền Trung vẫn giữ vai trò đầu tàu với 43% tổng nguồn cung, trong khi miền Bắc dẫn đầu về lượng tiêu thụ, chiếm hơn 52% giao dịch toàn quốc. Mặt bằng giá sơ cấp hầu như đi ngang.
Phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng cũng ghi nhận mức tăng 31% nguồn cung, phần lớn đến từ các dự án cũ. Số lượng mở bán mới tăng gấp 2,7 lần cùng kỳ, song giá vẫn ổn định.
Riêng condotel tiếp tục giảm nhẹ 4% về nguồn cung, tập trung ở Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Thuận và Khánh Hòa, nhưng miền Nam lại dẫn đầu về thanh khoản, chiếm tới 96% tổng giao dịch nhờ sức mua từ các dự án mới. Giá sơ cấp tăng trung bình 8 – 10% so với năm 2024, cho thấy dấu hiệu phục hồi bước đầu.
Đáng chú ý, các chính sách kích cầu tài chính được triển khai mạnh mẽ: khách hàng chỉ cần thanh toán 10–15% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng, được ngân hàng hỗ trợ vay tới 70%, ân hạn nợ gốc và miễn lãi đến 36 tháng, hoặc cam kết chia sẻ lợi nhuận 6%/năm. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư vẫn là rào cản lớn, khiến thị trường chưa thể tăng tốc ngay.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting, dự báo nguồn cung condotel có thể tăng nhẹ lên 700–800 căn trong quý IV, chủ yếu tại TP.HCM, trong khi biệt thự và shophouse nghỉ dưỡng cũng được kỳ vọng cải thiện. Ông nhận định:
“Chính sách phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của Chính phủ sẽ là cú hích quan trọng, thúc đẩy nhu cầu lưu trú và nghỉ dưỡng, mở đường cho một chu kỳ tăng trưởng mới.”
“Ông lớn” âm thầm tăng tốc, mở cuộc đua dài hạn
Dù thị trường chung còn trầm lắng, các tập đoàn địa ốc lớn đang l quietly chuẩn bị bước chuyển mang tính chiến lược.
Sun Group – tên tuổi gắn liền với các dự án nghỉ dưỡng đẳng cấp – bất ngờ mở rộng sang lĩnh vực hàng không với hãng Sun Phu Quoc Airways, đặt mục tiêu sở hữu 100 máy bay vào năm 2035. Đồng thời, Sun Group đang hợp tác với một đơn vị vận hành sân bay hàng đầu Singapore để nâng cấp Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc thành trung tâm trung chuyển quốc tế, sẵn sàng phục vụ APEC 2027. Động thái này giúp tập đoàn gia tăng kết nối, thu hút du khách quốc tế, từ đó mở rộng dư địa khai thác cho chuỗi dự án nghỉ dưỡng tại đảo ngọc.
Vingroup cũng đang đẩy mạnh phát triển các đại dự án quy mô lớn. Tháng 6/2025, Vinpearl khởi công Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân (Đà Nẵng) rộng 512 ha, tổng vốn gần 44.000 tỷ đồng. Trước đó, tập đoàn này đã triển khai Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ diện tích 2.870 ha, kỳ vọng đón 8–9 triệu lượt khách mỗi năm, góp phần thay đổi diện mạo du lịch khu vực.
KDI Holdings tiếp nối bằng việc ra mắt phân khu La Tiên Villa (668 căn biệt thự) trong dự án Libera Nha Trang quy mô 44 ha, sau giai đoạn 1 gồm Gran Meliá và khu shophouse đã hoàn thiện từ 2022.
Tháng 8/2025, Khu nghỉ dưỡng Phú Ninh (Quảng Nam) cũng được khởi công với 250 phòng 5 sao, 8 biệt thự cao cấp và trung tâm hội nghị quy mô lớn, tạo thêm nguồn cung lưu trú chất lượng cao.
Cùng thời điểm, Flamingo Holdings ra mắt Flamingo Maison 108 Hồ Núi Cốc (Thái Nguyên), thuộc dự án World Islands rộng 250 ha, định hướng phát triển du lịch nghỉ dưỡng gắn với sức khỏe, thể thao, MICE và thương mại.
Đầu tháng 10, Costamigo Phan Thiết tiếp tục “hâm nóng” thị trường với 96 biệt thự nghỉ dưỡng, 600 căn condotel và 30 shoptel trên quy mô 12,5 ha.
Những dự án liên tiếp khởi động cho thấy, dù thanh khoản còn yếu, dòng vốn đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng vẫn chảy mạnh, minh chứng cho niềm tin dài hạn của các chủ đầu tư lớn vào tiềm năng phục hồi của thị trường.
Cần “cú hích” chính sách để giải phóng tiềm năng
Theo giới chuyên gia, để bất động sản nghỉ dưỡng thực sự hòa nhịp cùng đà tăng trưởng chung, cần một cuộc cải tổ toàn diện cả về pháp lý lẫn chính sách quản lý.
Trước hết, các sản phẩm nghỉ dưỡng cần được nhìn nhận là một cấu phần thiết yếu của ngành du lịch – kinh tế mũi nhọn quốc gia. Khi đó, quy hoạch phát triển dài hạn và cơ chế ưu đãi phù hợp mới có thể được triển khai đồng bộ.
Quan trọng hơn, “nút thắt” pháp lý liên quan đến quyền sở hữu condotel và biệt thự nghỉ dưỡng phải được tháo gỡ triệt để. Dù Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) đã mở ra hành lang pháp lý cho condotel hình thành trong tương lai, vấn đề cấp sổ hồng vẫn còn bỏ ngỏ, khiến nhà đầu tư và chủ đầu tư tiếp tục “đứng chờ”.
Ông Võ Hồng Thắng nhận định: “Thị trường có thể hồi phục nhưng sẽ diễn ra thận trọng. Chừng nào pháp lý chưa được giải quyết và niềm tin chưa được khơi thông, bất động sản nghỉ dưỡng khó có thể bứt phá mạnh mẽ.”
Ngoài pháp lý, hiệu quả khai thác và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư cũng là rào cản đáng kể. Sau những biến động giai đoạn 2020–2023, nhiều nhà đầu tư cá nhân vẫn dè dặt với sản phẩm nghỉ dưỡng do chi phí vốn cao, tỷ suất sinh lời chưa hấp dẫn và rủi ro vận hành.
Tín hiệu khởi sắc từ hạ tầng và đầu tư công
Dù vậy, điểm sáng nằm ở hạ tầng du lịch – giao thông khi hàng loạt dự án cao tốc và sân bay đang được đẩy mạnh giải ngân. Các tuyến như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, sân bay Phan Thiết, Chu Lai, Sa Pa… được kỳ vọng sẽ gia tăng kết nối vùng, kích thích dòng khách và dòng vốn chảy về các đô thị du lịch trọng điểm.
Cùng với làn sóng đầu tư từ các “đại bàng” địa ốc, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang tái định hình giai đoạn mới – trầm lắng ở bề nổi, nhưng bên trong là nhiệt độ âm thầm tăng dần. Khi bài toán pháp lý và niềm tin được giải quyết, phân khúc này có thể sẽ là mũi nhọn tăng trưởng kế tiếp của thị trường bất động sản Việt Nam.