Tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng”
Thị trường bất động sản vừa nhen nhóm phục hồi đã chứng kiến nhiều hiện tượng bất thường. Đầu tiên là giá bán cao hơn so với mặt bằng chung của khu vực, dù tương đương về vị trí, tiện ích. Bên cạnh đó, dự án chưa đủ điều kiện mở bán hoặc pháp lý đang trong giai đoạn hoàn thiện đã rao bán với giá cao là dấu hiệu rất đáng ngờ.
Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ tiếp tục leo thang trong năm 2025. Ở nhiều khu vực, mức giá sơ cấp đã vượt 75–90 triệu đồng/m², khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Nguồn cung căn hộ giá thấp - dưới 30 đến 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất. Sự lệch pha cung – cầu khiến giá chung cư bị đẩy lên cao hơn, vượt xa thu nhập của phần lớn hộ gia đình thành thị.
Ngay cả những người có thu nhập khá, từ 30 đến 50 triệu đồng/tháng, thậm chí cao hơn, cũng khẳng định việc mua nhà ở thời điểm này gần như ngoài tầm tay nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình. Nhiều gia đình buộc phải kéo dài thời gian thuê nhà vì áp lực trả góp quá nặng nề.
Các chuyên gia cảnh báo, nếu giá nhà tiếp tục bị đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ thay vì nhu cầu thực, thị trường rất dễ rơi vào trạng thái “bong bóng”. Khi đó, tồn kho ở phân khúc cao cấp có thể gia tăng, ảnh hưởng tới sự ổn định của toàn thị trường.
Việc thiếu nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân đang là rào cản lớn cho mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững. Giải pháp cân bằng cung – cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, tiếp tục là vấn đề cấp thiết trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cảnh báo: Nguy cơ thị trường bất động sản có khả năng rơi vào tình trạng bong bóng khi nguồn cung, hàng tồn kho tăng, người dân lại không tiếp cận được nhà ở. Giá nhà trung bình cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người mỗi năm tại Việt Nam, trong khi con số này ở Hoa Kỳ chỉ vào khoảng 4-5 lần.
Ông Hiếu cho rằng tín dụng tăng mạnh là một yếu tố thúc đẩy đà tăng giá bất động sản. Trong 10 tháng đầu 2025, tăng trưởng tín dụng đã đạt khoảng 15%, cả năm dự kiến 18 - 20%. Riêng tín dụng bất động sản chiếm 24% tổng dư nợ, cao hơn nhiều so với mức 10 - 15% của Hoa Kỳ.
Tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam tăng lên tới 137%, nhiều tổ chức quốc tế đã có cảnh báo tình trạng này. Trong bối cảnh huy động tăng chậm hơn cho vay, ngân hàng buộc phải nâng lãi suất. Dù có lãi suất ưu đãi nhưng thường chỉ duy trì 1 - 2 năm, sau đó bật lên 12 - 14%, trong khi tại Hoa Kỳ chỉ khoảng 7%. Điều này khiến cho người dân có nhu cầu lại không tiếp cận được tín dụng bất động sản, hàng tồn kho tăng lên, khả năng bong bóng bất động sản có thể xảy ra.
“Các ngân hàng ở Hoa Kỳ đang chần chừ cho vay đất, bởi đất không phải tài sản sinh lời, thì các ngân hàng ở Việt Nam lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất. Do đó, vai trò ngân hàng cũng làm cho giá đất tăng. Vậy nên chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, cần giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức dưới 20%. Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn”, ông Hiếu nói.
Phân khúc cao cấp là chủ đạo
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), các vướng mắc pháp lý thời gian qua được tháo gỡ đã giúp nhiều dự án quay trở lại, giúp cải thiện nguồn cung, nhưng phần lớn lại rơi vào phân khúc cao cấp. Phân khúc giá thấp chỉ chiếm 5–6%, chủ yếu là nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu ở thực lớn nhất lại tập trung ở phân khúc này.
Ông Đính lý giải do nhiều dự án trung cấp bị treo lâu năm làm chi phí tăng mạnh, đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất. Khi doanh nghiệp phải gánh giá vốn cao, họ buộc phải đặt mức giá bán tương ứng.
Số liệu từ Knight Frank Việt Nam cũng cho thấy xu hướng tương tự khi giá sơ cấp bình quân căn hộ tại TP HCM đã tiệm cận 96 triệu đồng/m², tăng gần 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, gần 60% lượng căn hộ mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m², phần còn lại chủ yếu ở mức trên 60 triệu đồng/m². Việc nguồn cung hạng sang lấn át phân khúc trung và cao cấp khiến mặt bằng giá liên tục thiết lập các mốc mới trong năm 2025.
Ghi nhận thực tế cho thấy từ đầu năm đến nay, nhiều chủ đầu tư lớn liên tục ra mắt các dự án cao cấp ở khu vực trung tâm TP HCM. Trong bán kính 4-5 km quanh khu đô thị mới Thủ Thiêm và khu trung tâm gần như không còn dự án nào có giá dưới 100 triệu đồng/m2. Điều này khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng trung lưu ngày càng thu hẹp.
Lý giải nguyên nhân vì sao chủ đầu tư chuộng phân khúc cao cấp, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết nhà ở xã hội chỉ cho lợi nhuận 15% (trước đây là 10%), không đủ hấp dẫn. Trong khi đó, khách hàng phân khúc cao cấp có khả năng chi trả nhanh hơn, căn hộ 20 tỷ đồng có thể xuống tiền ngay mà không cần vay, giúp doanh nghiệp quay vòng vốn hiệu quả hơn so với sản phẩm trung cấp hay bình dân.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng "bong bóng BĐS" hoàn toàn có thể xuất hiện ngay cả khi thị trường thiếu nguồn cung, nếu dòng tiền đầu cơ đổ vào quá lớn, nhà đầu tư găm hàng và đặt kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn vượt xa khả năng hấp thụ thực tế. Ông nhắc lại giai đoạn 2007-2011, khi giá BĐS tăng nóng, tín dụng bị siết chặt và thị trường rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài. "Hiện nay, với đà leo thang của phân khúc cao cấp và hạng sang, nguy cơ bão hòa sẽ hiện hữu nếu giá tiếp tục bị đẩy lên các mức phi lý, chẳng hạn 200-250 triệu đồng/m²" - chuyên gia này cảnh báo.