Tâm lý hưng phấn trở lại?
Từ cuối 2023, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực. Nhưng phải đến giữa năm 2024, tâm lý nhà đầu tư thay đổi từ phòng thủ sang hưng phấn.
Nhiều yếu tố cộng hưởng đã tạo thành “chất xúc tác” giúp thị trường phục hồi tâm lý: lãi suất vay hạ về mức thấp nhất trong 5 năm, hàng loạt dự án pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung mới chuẩn bị bùng nổ từ 2026–2027, và kỳ vọng thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới sau giai đoạn dài điều chỉnh.
Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cảm nhận được rằng thị trường đã đi qua điểm đáy của chu kỳ và đang chuyển sang trạng thái ổn định – tiền đề quan trọng để bắt đầu một vòng tăng giá mới trong vài năm tới. Điều này thể hiện ở việc lượng giao dịch trong phân khúc căn hộ sơ cấp tăng từ 20–40% so với cùng kỳ, đặc biệt tại các dự án có hạ tầng tốt hoặc được chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán nhẹ.
Ở phân khúc đất nền, tâm lý cũng có sự chuyển biến tích cực: không còn tình trạng bán cắt lỗ ồ ạt như 2023, số lượng giao dịch thực tăng lên, đặc biệt tại các vùng có thông tin quy hoạch rõ ràng hoặc đón hạ tầng trọng điểm. Nhà đầu tư bắt đầu quay lại xem hàng, tham khảo giá và đặt cọc giữ chỗ – những hành vi chỉ xuất hiện khi niềm tin đang phục hồi.
Một yếu tố quan trọng giúp tâm lý hưng phấn lan rộng là sự ổn định vĩ mô và triển vọng lãi suất thấp kéo dài. Khi chi phí vốn giảm và dòng tín dụng bất động sản được kiểm soát nhưng không siết chặt như trước, nhà đầu tư có đủ dư địa để sử dụng đòn bẩy tài chính một cách chủ động và an toàn hơn. Đồng thời, việc Quốc hội thông qua loạt bộ luật mới – Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản – với hiệu lực từ 2025 đã giải quyết những “điểm nghẽn” pháp lý khiến thị trường tắc nghẽn gần một thập kỷ.
Khi hàng loạt dự án được gỡ vướng và chuẩn bị ra hàng, nhà đầu tư càng có niềm tin rằng thị trường sắp bước vào pha “sôi động lành mạnh”, thay vì tăng nóng như các chu kỳ trước. Sự hưng phấn không đến từ FOMO hay tin đồn, mà từ cơ sở thực tế: nguồn cung dồi dào, chính sách minh bạch, và biên độ tăng trưởng dài hạn bền vững hơn. Ngoài ra, sự cải thiện mạnh mẽ của thị trường cho thuê cũng góp phần nâng thêm tâm lý lạc quan.
Tỷ lệ lấp đầy căn hộ tại các đô thị lớn tăng lên mức 90–95%, giá thuê phục hồi 10–20% so với giai đoạn thấp điểm, giúp những nhà đầu tư chú trọng dòng tiền yên tâm hơn khi xuống tiền vào các sản phẩm căn hộ trung tâm, căn hộ nhỏ hoặc căn hộ gần khu công nghiệp.
Nhìn chung, sự hưng phấn hiện tại không đến từ sốt đất hay tin đồn, mà từ kỳ vọng bền vững: nguồn cung tăng mạnh 2026–2027, pháp lý thông suốt hơn và lãi suất vẫn đang ở vùng thấp nhất trong nhiều năm.
Cơ hội “lướt sóng” liệu có còn?
Dù thị trường bất động sản đang ghi nhận trạng thái “ấm” lên rõ rệt, câu hỏi lớn nhất của nhà đầu tư hiện nay là: cơ hội “lướt sóng” liệu có còn? Thực tế, giai đoạn 2020–2021 từng chứng kiến mức tăng giá phi mã của bất động sản nhờ dòng tiền rẻ, biên độ tăng mạnh và tâm lý bầy đàn. Tuy nhiên, bối cảnh 2025–2027 đã khác rất nhiều.
Việc lãi suất ổn định hơn, pháp lý siết chặt và minh bạch hơn, nguồn cung quay trở lại đồng đều hơn khiến thị trường dịch chuyển từ “đầu cơ” sang “đầu tư giá trị”. Điều này đồng nghĩa với việc “lướt sóng” – vốn dựa vào tăng giá nhanh trong thời gian ngắn – không còn dễ dàng như trước. Tuy nhiên, không phải mọi cơ hội đều biến mất.
Lướt sóng vẫn tồn tại nhưng thu hẹp, chọn lọc, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao hơn và chỉ xuất hiện ở một số phân khúc hoặc thời điểm đặc thù.
Đầu tiên, vẫn có những dự án mới mở bán sở hữu vị trí đẹp, giá ban đầu hợp lý, tiến độ pháp lý minh bạch, lượng đặt chỗ lớn và biên độ tăng giá ngay trong giai đoạn đầu. Tuy nhiên, số lượng dự án như vậy không nhiều và nhà đầu tư phải đủ nhanh nhạy để “đi sớm – thoát nhanh”.
Thứ hai, một số khu vực hưởng lợi mạnh từ hạ tầng – chẳng hạn gần các tuyến vành đai, metro, cầu vượt sông hoặc cụm khu công nghiệp lớn – vẫn tạo ra “sóng ngắn hạn”. Khi một thông tin hạ tầng được công bố hoặc khởi công, giá đất nền quanh khu vực thường có biên độ tăng trong 3–6 tháng. Tuy nhiên, sóng kiểu này thường chỉ phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp, chịu được rủi ro thông tin và có khả năng xoay vốn nhanh.
Thứ ba, trong bối cảnh tín dụng chặt chẽ, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu sâu, chỉ thanh toán 20–30% đã có thể nhận suất mua đẹp. Đây cũng là một dạng “lướt sóng tài chính” nhưng phải chọn đúng chủ đầu tư mạnh, dự án đúng tiến độ, nếu không dễ mắc kẹt khi thị trường chững lại.
Mặt khác, lướt sóng không còn rộng mở như trước bởi thị trường đã bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Cơ quan quản lý hạn chế phân lô bán nền tự phát, kiểm soát giá ảo, yêu cầu dự án phải có đầy đủ pháp lý mới cho mở bán. Người mua ở thực cũng chiếm tỷ lệ lớn hơn, giảm bớt các giao dịch thuần đầu cơ.
Ngoài ra, năm 2026–2027 dự kiến nguồn cung căn hộ và nhà ở tăng mạnh, làm giảm tình trạng khan hiếm – vốn là yếu tố tạo điều kiện cho lướt sóng. Khi nguồn cung nhiều, cạnh tranh lớn, giá khó tăng đột biến trong thời gian ngắn. Điều này khiến nhà đầu tư muốn lướt sóng phải chuyển sang chiến lược chọn sản phẩm cực kỳ sát giá trị thực và có lợi thế vượt trội thay vì mua đại trà.