Thị trường căn hộ: Giai đoạn 2026 – 2027 sẽ “bùng nổ” nguồn cung, đây là thời điểm vàng để “xuống tiền”

“Làn sóng” nguồn cung quay trở lại

Từ 2023 đến 2025, Bộ Xây dựng và các địa phương đã xử lý vướng mắc cho hàng trăm dự án liên quan đến đất công xen cài, thủ tục nghiệm thu PCCC, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp phép xây dựng. Tính riêng tại Hà Nội, hơn 180 dự án nhà ở đã được rà soát, trong đó khoảng 40% đã “tìm được lối ra”. TP.HCM cũng công bố danh sách gần 150 dự án được bổ sung pháp lý, cho phép tái khởi động từ 2025 trở đi.

Điều này tạo nền tảng để nguồn cung căn hộ trong giai đoạn 2026–2027 tăng mạnh, sau 3 năm “nén” lại.

Theo nhiều chuyên gia dự báo: Nguồn cung căn hộ 2026–2027 có thể tăng gấp 2–2,5 lần so với giai đoạn 2023–2025. Riêng Hà Nội có thể đạt 35.000–45.000 căn/năm, TP.HCM khoảng 30.000–40.000 căn/năm.

Thực tế, chỉ trong vòng hai năm trở lại đây, Hà Nội chứng kiến tốc độ phát triển dự án chưa từng có. Những công trường xây dựng xuất hiện dày đặc từ nội đô đến ngoại thành, mở rộng theo cả bốn hướng. Dự báo trong giai đoạn 2026 - 2027, thị trường có thể đón khoảng 46.600 căn hộ đến từ 43 dự án mới - con số cao nhất trong nhiều năm, mở ra khả năng thị trường bước vào chu kỳ nguồn cung dồi dào.

Sự bùng nổ dự án khiến thị trường dần chuyển trạng thái: từ thiếu hụt kéo dài sang giai đoạn dồi dào nguồn hàng, tạo nền tảng cho sự điều chỉnh mạnh mẽ về giá và chiến lược của các chủ đầu tư.

Theo các chuyên gia, sau nhiều năm giá tăng mạnh do khan hiếm nguồn cung, thị trường Hà Nội đang tiến gần đến ngưỡng bão hòa. Làn sóng dự án mới từ 2026 buộc nhà đầu tư lướt sóng phải cân nhắc lại chiến lược, bởi cơ hội tăng giá ngắn hạn sẽ không còn dễ dàng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, giai đoạn 2026 - 2029 sẽ là thời điểm bàn giao hàng loạt dự án. Khi lựa chọn sản phẩm trở nên đa dạng, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư tăng lên, thị trường nhiều khả năng “giảm nhiệt” so với giai đoạn đỉnh vừa qua.

Bên cạnh đó, lãi vay ngân hàng đang có xu hướng tăng, trong khi dòng vốn tín dụng được ưu tiên cho sản xuất - kinh doanh. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể gặp áp lực trả nợ lớn, khiến việc mua căn hộ để đầu tư cho thuê hay chờ tăng giá trở nên rủi ro hơn.

Thời điểm vàng để “xuống tiền”?

Sự bùng nổ này của nguồn cung không chỉ cải thiện thanh khoản toàn thị trường mà còn tạo ra mặt bằng giá cạnh tranh hơn, bởi khi nguồn hàng dồi dào, các chủ đầu tư buộc phải đưa ra chính sách mềm hơn để thu hút khách: chiết khấu cao, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc tặng gói hoàn thiện nội thất.

Đây là những ưu đãi mà thị trường giai đoạn khan hiếm gần như không có. Điểm đáng chú ý nữa là chu kỳ 2026–2027 trùng thời điểm lãi suất đang ở vùng thấp. Sau giai đoạn “sốc lãi suất” của 2022–2023, chính sách tiền tệ toàn cầu đã đảo chiều, kéo theo mặt bằng lãi vay mua nhà trong nước giảm về mức 7,5–8,5%/năm – một mức được xem là lý tưởng để sử dụng đòn bẩy tài chính.

Khi kết hợp giữa nguồn cung lớn và lãi suất thấp, người mua có thể dễ dàng tiếp cận những căn hộ có giá hợp lý, trong khi nhà đầu tư có cơ hội tối ưu biên lợi nhuận khi thị trường bước vào chu kỳ phục hồi mạnh từ 2026 trở đi. Thêm vào đó, nhu cầu thực về nhà ở tại các đô thị lớn vẫn cực kỳ cao: Hà Nội và TP.HCM mỗi năm cần từ 70.000–90.000 căn mới, trong khi giai đoạn 2023–2024 chỉ đáp ứng chưa tới một nửa.

Khi nguồn cung bung hàng với tốc độ lớn và hạ tầng giao thông liên tục được nâng cấp – đặc biệt là các dự án metro, Vành đai 3 ở TP.HCM và tuyến Vành đai 4 ở Hà Nội – các khu vực nằm trong bán kính hưởng lợi trực tiếp sẽ tăng giá nhanh hơn mặt bằng chung. Nhiều chuyên gia nhận định biên tăng giá của căn hộ trong chu kỳ 2026–2030 có thể đạt 7–10%/năm với những dự án gắn liền tuyến metro hoặc trung tâm việc làm mới. Không chỉ yếu tố tăng giá, dòng tiền từ cho thuê cũng trở thành điểm sáng quan trọng.

Trong hai năm gần đây, thị trường cho thuê phục hồi mạnh, tỷ lệ lấp đầy căn hộ tại Hà Nội lên tới 92–95%, còn TP.HCM đạt 90–93%. Khi các doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất và tầng lớp chuyên gia nước ngoài tăng nhanh, nhu cầu thuê căn hộ 1–2 phòng ngủ sẽ tiếp tục duy trì mức cao. Điều này giúp nhà đầu tư dễ dàng đạt tỷ suất 5–7%/năm từ cho thuê, chưa kể tiềm năng tăng giá tài sản trong trung và dài hạn. Có thể nói, giai đoạn 2026–2027 là “thời điểm vàng” không phải vì giá rẻ bất thường, mà vì sự kết hợp của ba yếu tố hiếm gặp: nguồn cung lớn nhất trong gần 10 năm, lãi suất đang ở đáy chu kỳ, và hạ tầng – pháp lý bước vào giai đoạn hoàn thiện mạnh nhất.

Tổng giám đốc EZ Property, ông Phạm Đức Toản nhấn mạnh vai trò của các đại đô thị nhà ở xã hội tại khu vực cửa ngõ. Nếu các dự án này được triển khai đúng tiến độ, giá nhà tại Hà Nội hoàn toàn có thể giảm 30 - 40% so với hiện nay trong trung hạn.

Ở góc độ người mua, các chuyên gia khuyên nên ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tiến độ thi công ổn định. Những căn hộ đã bàn giao hoặc chuẩn bị bàn giao cũng là lựa chọn an toàn, vừa có thể khai thác cho thuê ngay, vừa có giá cạnh tranh hơn so với các dự án mới khởi công.