Ngân hàng bước vào cuộc đua lãi suất
Sau thời gian dài duy trì mặt bằng thấp, hàng loạt ngân hàng đã nâng lãi suất huy động từ 0,2 – 0,5 điểm %. Bac A Bank dẫn đầu với kỳ hạn 12 tháng lên khoảng 6%/năm. Techcombank, HDBank, MB Bank hay VIB cũng điều chỉnh tăng nhẹ ở các kỳ hạn 6–12 tháng để hút dòng tiền. Nhóm ngân hàng quy mô nhỏ như SHB, NCB hay GPBank thậm chí nâng mức cao nhất lên quanh 6%/năm, kèm ưu đãi cộng thêm cho khách hàng gửi trực tuyến hoặc kỳ hạn dài.
Động thái này phản ánh áp lực huy động đang tăng khi tín dụng mở rộng nhanh hơn tăng trưởng tiền gửi. Dù mức điều chỉnh chưa lớn, song đây là đợt tăng rõ rệt nhất từ đầu năm, cho thấy mặt bằng lãi suất tiết kiệm có thể bước vào chu kỳ đi lên trong quý cuối 2025 – kéo theo nguy cơ lãi vay tăng.
Trên thực tế, lãi vay mua nhà đã bắt đầu nhích. Một số ngân hàng như Woori Bank, VietinBank điều chỉnh tăng 0,3–0,5 điểm %, nâng lãi suất trung bình lên 6–6,7%/năm. Thời gian cố định ưu đãi rút ngắn còn 12–18 tháng, thay vì 2–3 năm như trước.
Lãi suất – “van điều tiết” của thị trường
Dù Ngân hàng Nhà nước chưa phát tín hiệu thắt chặt, song áp lực lạm phát và xu hướng nâng lãi của các ngân hàng trung ương lớn khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp. Điều này đe dọa trực tiếp tới dòng vốn vào bất động sản – lĩnh vực phụ thuộc mạnh vào tín dụng.
Khi chi phí vay tăng, thanh khoản thị trường thường sụt giảm nhanh. Người mua nhà có xu hướng trì hoãn kế hoạch, trong khi nhà đầu tư thận trọng hơn vì lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù chi phí vốn. Doanh nghiệp phát triển dự án chịu rủi ro kép: chi phí tài chính tăng, sức cầu giảm, dòng tiền thu hẹp.
“Phép thử” cho chu kỳ mới
Lịch sử từng chứng minh sức công phá của lãi suất cao. Giai đoạn 2011–2013, khi lãi vay vượt 18–20%/năm, thị trường bất động sản rơi vào “đóng băng”, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30–40%. Nguyên nhân chính là sự lệ thuộc quá lớn vào vốn vay ngắn hạn trong khi chu kỳ đầu tư dài, khiến dòng tiền đứt gãy khi chi phí vốn tăng đột ngột.
Hiện nay, rủi ro này có thể lặp lại ở mức nhẹ hơn. Sau nhiều năm hưởng ưu đãi lãi suất 5,5–6%/năm, hàng loạt khoản vay mua nhà bắt đầu bước vào giai đoạn thả nổi, khiến áp lực trả nợ tăng gấp đôi. Thanh khoản thấp khiến việc bán sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, và nợ xấu có nguy cơ quay lại hệ thống.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, doanh nghiệp bất động sản đang chịu “rủi ro kép”: chi phí tài chính phình to, trong khi sức mua sụt giảm. Nhiều đơn vị buộc phải bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ hoặc thương lượng lại với ngân hàng và nhà thầu để xoay vốn. Kênh trái phiếu vẫn trầm lắng, càng khiến áp lực dòng tiền tăng cao.
Bên cạnh đó, lãi suất cao còn làm chậm tiến độ đầu tư công, ảnh hưởng đến hạ tầng và kỳ vọng tăng giá ở nhiều khu vực. Tuy nhiên, ông Đính vẫn cho rằng triển vọng dài hạn của thị trường Việt Nam tích cực nhờ nhu cầu nhà ở thực lớn và tốc độ đô thị hóa cao. Ông khuyến nghị người mua nhà nên dùng đòn bẩy tài chính an toàn, không vượt quá 50% giá trị tài sản và ưu tiên dự án pháp lý minh bạch.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, “lãi suất là van điều tiết nhạy cảm nhất của thị trường bất động sản”. Khi chi phí vay tăng, giá nhà khó giữ đà đi lên. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao cần cơ cấu lại danh mục, còn người mua ở thực phải cân nhắc kỹ kế hoạch tài chính trước khi xuống tiền.
Lãi suất đang trở lại vai trò trung tâm trong bức tranh kinh tế 2025 – vừa là thước đo sức khỏe thị trường vốn, vừa là bài kiểm tra thực lực cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư bất động sản trong giai đoạn mới.