Mặt bằng giá ngày càng tăng cao
Giá bán nhà ở Việt Nam đang ngày càng vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân, tạo ra một khoảng cách lớn giữa khả năng chi trả và nhu cầu an cư thực. Đây không còn là hiện tượng cục bộ tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội hay TP.HCM, mà đang lan rộng sang nhiều địa phương vệ tinh, phản ánh những bất cập mang tính cấu trúc của thị trường bất động sản và chính sách phát triển nhà ở.
Trước hết, xét trên tương quan thu nhập – giá nhà, mức độ “đắt đỏ” của nhà ở tại các đô thị lớn đã vượt ngưỡng an toàn. Trong nhiều năm qua, thu nhập bình quân của người lao động chỉ tăng ở mức một chữ số mỗi năm, trong khi giá nhà, đặc biệt là căn hộ chung cư, liên tục leo thang với tốc độ nhanh hơn nhiều.
Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập (price-to-income ratio) tại các thành phố lớn bị đẩy lên mức cao, đồng nghĩa với việc người lao động phải tích lũy hàng chục năm, thậm chí cả đời, mới có thể mua được một căn nhà nếu chỉ dựa vào thu nhập chính. Khoảng cách này khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời đối với nhóm người trẻ và tầng lớp trung lưu.
Theo ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc SG Holdings cho hay, có nhiều lực đẩy khiến giá nhà liên tục leo thang. Yếu tố đầu tiên đến từ khu vực trung tâm.
Tại TP.HCM, trong những năm gần đây, nguồn cung dự án đủ điều kiện bán hàng rất khan hiếm và tập trung chủ yếu ở các dự án cao cấp do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Điều này hình thành mặt bằng giá ngày càng cao, liên tục thiết lập các kỷ lục mới.
“Một căn hộ 4 phòng ngủ tại dự án Metropole từng chạm mức gần 100 triệu đồng/m2, trở thành tín hiệu dẫn dắt mặt bằng giá của các khu vực lân cận. Khi khu trung tâm đẩy giá lên, sóng tăng giá lan nhanh sang các vùng kế cận”, ông Sang nói.
Nguyên nhân sâu xa của tình trạng giá nhà vượt xa thu nhập trước hết đến từ sự mất cân đối cung – cầu. Nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đang thiếu hụt nghiêm trọng. Trong khi đó, phần lớn nguồn cung mới lại tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, phục vụ nhóm khách hàng có khả năng tài chính mạnh hoặc mang tính đầu tư. Việc quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao càng khiến giá bán bị đẩy lên, vượt xa khả năng chi trả của số đông người dân.
Bên cạnh yếu tố cung cầu, giá nhà tăng nhanh còn chịu tác động từ dòng vốn đầu tư và tâm lý tích trữ tài sản. Bất động sản lâu nay được coi là kênh giữ giá an toàn trong bối cảnh lạm phát và biến động kinh tế, thu hút dòng tiền lớn từ nhà đầu tư. Khi nhu cầu đầu tư lấn át nhu cầu ở thực, giá nhà bị “neo” ở mức cao, thậm chí bị đẩy lên bởi các đợt sốt cục bộ. Trong khi đó, thu nhập của người lao động phụ thuộc chủ yếu vào tăng trưởng kinh tế thực và năng suất lao động, vốn khó có thể tăng đột biến trong ngắn hạn.
Một yếu tố khác góp phần nới rộng khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập là chi phí tài chính. Lãi suất vay mua nhà dù đã có giai đoạn hạ nhiệt, nhưng vẫn là gánh nặng lớn đối với người mua ở thực, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa ổn định. Khi chi phí vay vốn cao, người mua buộc phải chấp nhận kéo dài thời gian trả nợ hoặc lựa chọn những sản phẩm nhỏ, xa trung tâm, làm giảm chất lượng an cư. Điều này cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở giá bán, mà còn ở khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn, ổn định cho người mua nhà.
Xác định giá trị thực bằng cách nào?
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay, việc xác định giá trị thật của bất động sản không phải quá khó, nhưng cần nhìn nó bằng những thước đo cụ thể, thay vì cảm tính. Ở mỗi loại hình bất động sản, cách tiếp cận lại khác nhau.
Với bất động sản cho thuê, thước đo phổ biến nhất chính là thời gian hoàn vốn. Một sản phẩm cho thuê được xem là có giá trị hợp lý thường có thời gian hoàn vốn khoảng 20 năm. Nếu kéo dài hơn đáng kể, điều đó cho thấy giá bán đã vượt lên khỏi giá trị thực mà dòng tiền khai thác có thể đảm bảo.
Với bất động sản phục vụ nhu cầu ở, thước đo quan trọng lại nằm ở khả năng chi trả của người mua.
Ở góc độ chuyên gia, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc định giá bất động sản có thể rất phức tạp khi áp dụng các mô hình chuyên sâu của ngân hàng hay quỹ đầu tư, nhưng về bản chất, mọi phương pháp đều quay về một nguyên lý chung là giá trị thật chỉ có ý nghĩa khi được soi chiếu trong một thị trường giao dịch bình thường.
Về mặt kỹ thuật, bất động sản có 3 nhóm cơ sở để đánh giá giá trị: khả năng chi trả của người mua, khả năng khai thác kinh doanh và chi phí tạo lập tài sản.
Ông Hiển lưu ý rằng, cần phân biệt rõ giá trị thật tại thời điểm hiện tại vì giá trị này luôn thay đổi theo thời gian. Một khu vực có hạ tầng, dịch vụ tốt thì giá trị sẽ tăng và ngược lại, khu vực chưa có hạ tầng và dịch vụ tương ứng thì giá trị chỉ ở mức nhất định.
“Giá hiện tại là mức giá thị trường chấp nhận, nhưng không phải mức giá người mua nên quyết định. Giá mà người mua cân nhắc thực sự chính là giá đầu tư, kể cả với người mua để ở”, ông Hiển nói và cho biết thêm, tại Việt Nam, hầu hết người mua nhà đều có yếu tố đầu tư, tức là mua để tránh rủi ro tăng giá về sau. Vì vậy, giá đầu tư phải bằng giá hiện tại hợp lý cộng với khả năng tăng giá trong tương lai và trừ đi các rủi ro có thể xảy ra. Do đó, giá đầu tư có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá hiện tại, tùy vào cách đánh giá các biến số liên quan.