Giá nhà liên tục “phá đỉnh”
Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu như CBRE, Savills và Dat Xanh Services (FERI) cho thấy, trong quý III/2025, giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM tăng 6-7% so với quý trước đó và tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng mạnh nhất theo quý kể từ năm 2019.
Cụ thể, theo CBRE Việt Nam, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM (cũ) đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% theo quý và 31% theo năm. Áp lực tăng không chỉ xuất hiện trên thị trường sơ cấp, mà còn lan sang thị trường thứ cấp, nơi giá trung bình đã lên đến 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý liền trước và tăng 25% so với cùng kỳ năm trước.
“Các dự án mới mở bán trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, khiến thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang”, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhấn mạnh.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá nhà tại các khu vực ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức tăng bình quân 10–15%, trong khi ở TP.HCM, các khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè ghi nhận mức tăng 8–12%. Đặc biệt, tại những nơi có thông tin quy hoạch lên quận hoặc được đầu tư mạnh về hạ tầng – như tuyến metro số 2, vành đai 3, 4 – giá bất động sản còn tăng cao hơn nữa. Chẳng hạn, khu vực dọc tuyến Vành đai 4 Hà Nội, giá đất nền và nhà thấp tầng đã tăng từ 25–40 triệu đồng/m² lên khoảng 35–60 triệu đồng/m² chỉ sau một năm.
Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định, sự tăng giá lan tỏa này là “hệ quả tất yếu của quy luật dịch chuyển đô thị”. Khi trung tâm đạt ngưỡng giá quá cao, người mua nhà, đặc biệt là nhóm trẻ và trung lưu, buộc phải tìm kiếm cơ hội ở vùng ven, nơi hạ tầng đang dần hoàn thiện và kết nối giao thông thuận tiện hơn. Ngoài ra, xu hướng phát triển các “thành phố trong thành phố” như Thủ Đức (TP.HCM) hay Đông Anh (Hà Nội) cũng khiến giá trị bất động sản vùng ven được định vị lại ở mức cao hơn trước đây.
Dù vậy, giới chuyên gia cũng cảnh báo, tốc độ tăng giá nhanh ở vùng ven cần được kiểm soát hợp lý để tránh rủi ro “sốt ảo” khi đầu cơ đổ vào mạnh. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng giá nhà tăng là tín hiệu tích cực phản ánh kỳ vọng vào hạ tầng, nhưng nếu vượt quá giá trị thực tế và khả năng chi trả, thị trường có thể đối mặt nguy cơ “lệch pha cung – cầu”.
Có thể kỳ vọng giá nhà sẽ giảm?
Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhìn nhận, chưa thể kéo giảm giá nhà xuống mức phù hợp với thu nhập của số đông ở thời điểm này, bởi những yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm bất động sản như giá đất, nguyên vật liệu, nhân công… đều tăng cao.
Trong khi đó, một cặp vợ chồng trẻ sống ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội… sau 5-7 năm đi làm tích góp được 1 tỷ đồng đã là nhiều. Với một căn hộ rẻ nhất ở mức 2 tỷ đồng thì họ cũng phải vay 50% mới có thể mua. Nhưng hiện nay, ở TP.HCM, kiếm được căn hộ 2 tỷ đồng là điều gần như không thể.
“Tôi vào TP.HCM năm 1993, đến năm 2006 mới mua được căn nhà đầu tiên, dù thu nhập khá cao và có điều kiện làm việc ở nước ngoài. Bạn bè tôi nhiều người cũng phải mất 20-30 năm mới có nhà. Đó là thực tế không chỉ ở Việt Nam, mà ở cả các nước phát triển”, ông Khương nói và cho biết thêm, ở đâu cũng vậy, người thu nhập trung bình và thấp phải mất hàng chục năm tích lũy mới có thể an cư.
Còn theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhấn mạnh, giá nhà đang hình thành một chu kỳ tăng mới, trong đó phân khúc cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối, còn phân khúc trung cấp dần biến mất.
Với việc nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, dự báo xu hướng tăng giá sẽ chưa dừng lại trong năm 2026, đặc biệt khi chính sách TOD và các dự án metro đi vào triển khai.
“Áp lực tăng giá sẽ chỉ giảm cho đến khi nguồn cung thực sự dồi dào, mà điều này khó có thể xảy ra sớm”, bà Dung nói.
Cũng theo các chuyên gia, để giá nhà có thể hạ nhiệt, cần đồng thời tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, khơi thông dòng vốn tín dụng cho dự án nhà ở và có chính sách ưu đãi mạnh mẽ hơn đối với phân khúc bình dân. Ngoài ra, việc triển khai mạnh mẽ chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng giúp cân bằng cung – cầu trong dài hạn.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi chi phí đất, vốn, xây dựng đều neo cao, cùng với tâm lý giữ giá của chủ đầu tư, giới chuyên gia dự báo giá nhà khó có thể giảm trong năm 2025, mà chỉ có thể ổn định hoặc tăng nhẹ ở một số khu vực có hạ tầng tốt. Với người mua ở thực, giải pháp phù hợp lúc này là chọn mua sớm các dự án đang xây dựng, có pháp lý rõ ràng và hỗ trợ tài chính tốt, thay vì chờ đợi một “chu kỳ giảm giá” chưa hẹn ngày quay lại.