Giá căn hộ chạm trần, nguồn cung vẫn hạn chế
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2025, giá bán trung bình các dự án căn hộ thương mại mở bán mới tại phía Nam đạt 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá trên 100 triệu đồng/m². Tại TPHCM, mức giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m², thấp hơn Hà Nội chủ yếu nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành – nơi giá vẫn “mềm” hơn đáng kể.
Báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy, quý III/2025, TPHCM có 5.200 căn hộ sơ cấp – tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn thiếu so với nhu cầu thực tế. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu Đông và Tây thành phố, trong đó phân khúc trung cấp chiếm ưu thế. Tuy nhiên, lượng sản phẩm mới vẫn “nhỏ giọt”, chưa đủ đáp ứng sức cầu đang dồn nén suốt thời gian dài.
Mặc dù vậy, lượng giao dịch lại tăng đáng kể, đạt 2.700 căn trong quý, tương đương tỷ lệ hấp thụ 51% – mức cao nhất kể từ đầu năm. Một phần nhờ các chủ đầu tư tung ra nhiều ưu đãi nhằm kích cầu và đẩy hàng tồn. Dù giá có điều chỉnh nhẹ, nhưng xu hướng dài hạn vẫn là tăng, phản ánh sự mất cân đối cung – cầu.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills TPHCM, nhận định: “Nguồn cung đang dần phục hồi, tâm lý thị trường tốt hơn, song giá căn hộ vẫn quá cao so với thu nhập trung bình. Người mua thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở trong nội đô.”
Dòng tiền rẽ hướng ra vùng ven
Theo VARS, trong 9 tháng đầu năm 2025, căn hộ dưới 3 tỉ đồng chỉ chiếm 9% tổng giao dịch tại TPHCM, trong khi con số này tại các tỉnh lân cận chiếm hơn 60%. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven trở nên rõ nét, đặc biệt khi các địa phương này đang hưởng lợi mạnh từ hạ tầng liên vùng và quy hoạch mới.
Trong đó, Bình Dương hiện chiếm tới 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực phía Nam, tiếp đến là Đồng Nai và Long An. Các dự án tại đây không chỉ có giá thấp hơn 30–40% so với TPHCM, mà còn được đầu tư bài bản về hạ tầng, tiện ích và kết nối giao thông.
Theo ông Griffiths, trong ngắn hạn, nguồn cung tại TPHCM sẽ tiếp tục hạn chế, trong khi giá dự kiến còn tăng. “Áp lực chi trả khiến người mua có xu hướng rời trung tâm, tìm đến những khu vực có mức giá dễ chịu hơn, đặc biệt là tại các đô thị vệ tinh đang phát triển mạnh,” ông nói.
Vùng ven – tâm điểm mới của người mua thực
Việc sáp nhập hành chính, quy hoạch các đô thị vệ tinh cùng các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Chơn Thành, TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng... đang trở thành động lực chính kéo dòng vốn và nhu cầu nhà ở ra ngoại thành.
Các chuyên gia dự báo, đến năm 2028, nguồn cung tương lai của TPHCM đạt khoảng 60.000 căn từ hơn 80 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn sẽ tập trung tại các khu vực giáp ranh – nơi quỹ đất dồi dào và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Thị trường căn hộ phía Nam đang hình thành một “vòng xoáy dịch chuyển tự nhiên”: người mua ở thực ra vùng ven để tìm giá phù hợp; nhà đầu tư lớn đổ vốn vào các dự án quy mô, pháp lý rõ ràng; còn TPHCM dần trở thành thị trường của phân khúc trung – cao cấp.