Chung cư chững lại
Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, do tác động của lãi vay mua nhà tăng, từ đầu tháng 11 đến nay, căn hộ chung cư Hà Nội đã bắt đầu chững lại, giá bán không còn tăng theo ngày, theo tuần. Lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh so với tháng trước đó.
Mặc dù mặt bằng giá vẫn ở mức cao, tốc độ tăng đã giảm đáng kể so với các năm trước. Một loạt yếu tố từ nguồn cung cải thiện, chính sách tín dụng ổn định hơn, đến tâm lý người mua thay đổi đang khiến giá chung cư Hà Nội có dấu hiệu “ngừng leo thang” sau thời gian dài tăng nóng.
Thứ nhất, nguồn cung mới bắt đầu tăng trở lại, sau thời gian siết pháp lý và tắc nghẽn cấp phép, nhiều dự án đã tháo gỡ được vướng mắc và chuẩn bị mở bán vào 2025–2026. Việc nguồn cung dần mở rộng giúp giảm áp lực cạnh tranh quá lớn lên phân khúc căn hộ như giai đoạn trước. Dù chưa thể bù lại mức thiếu hụt kéo dài nhiều năm, việc thị trường không còn quá khan hiếm sản phẩm khiến xu hướng tăng giá đột biến đã dịu lại. Đây là tín hiệu quan trọng cho thấy mức giá hiện tại đang dần đi vào trạng thái cân bằng hơn.
Thứ hai, tín dụng mua nhà ổn định hơn, lãi suất cho vay trung hạn từ 8–9%/năm giúp người mua có điều kiện tính toán tài chính tự tin hơn. Tuy nhiên, khác với giai đoạn sốt nóng, người mua không còn tâm lý “mua nhanh kẻo mất cơ hội”. Việc chi phí vay vốn vẫn ở mức đáng cân nhắc khiến họ cân đối kỹ lưỡng, không còn chấp nhận mức giá bị đẩy lên quá cao. Điều này gián tiếp buộc chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp phải đưa ra mức giá hợp lý hơn để thu hút khách thực. Sự thay đổi trong hành vi người mua phần nào làm thị trường bớt “nóng ruột”, giúp diện mạo giá bán trở về đúng giá trị thực.
Thứ ba, xu hướng chuyển dịch nhu cầu sang nhà ở ngoại thành hoặc các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Nguyên cũng tác động lên giá chung cư Hà Nội. Khi giá căn hộ nội đô chạm ngưỡng quá cao, nhiều người mua thực chọn phương án rời khỏi trung tâm để sở hữu căn hộ có diện tích rộng hơn, tiện ích tốt hơn và giá thấp hơn 20–30% so với Hà Nội. Điều này khiến áp lực tăng giá tại nhiều khu vực nội đô giảm xuống, đặc biệt với các dự án bàn giao lâu năm, chất lượng xuống cấp hoặc phí dịch vụ cao.
Bên cạnh đó, giá thứ cấp bắt đầu có sự điều chỉnh nhẹ. Ở một số khu vực từng tăng nóng, mức chào bán thứ cấp đã giảm 3–7% so với đầu năm 2025, chủ yếu do nhà đầu tư bán ra chốt lời hoặc cơ cấu lại danh mục. Dù mức giảm không quá lớn, đây vẫn là tín hiệu cho thấy thị trường bước vào giai đoạn ổn định hơn sau chu kỳ tăng mạnh.
Môi giới chuyển hướng sang đất nền
Cuối năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận một xu hướng đáng chú ý: nhiều môi giới bắt đầu chuyển hướng mạnh sang phân khúc đất nền sau giai đoạn dài bám trụ căn hộ và sản phẩm đô thị. Sự dịch chuyển này không chỉ xuất phát từ thay đổi trong nhu cầu nhà đầu tư, mà còn phản ánh diễn biến mới của thị trường khi dòng tiền bắt đầu quay trở lại đất – loại tài sản vốn được xem là “vua” trong các chu kỳ tăng trưởng.
Trước hết, đất nền đang thu hút sự quan tâm trở lại do mặt bằng giá ở nhiều địa phương đã “hạ nhiệt” đáng kể sau hơn hai năm trầm lắng. Những khu vực từng tăng nóng như Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh hay các tỉnh lân cận Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc hiện đã điều chỉnh 10–20%, tạo ra mặt bằng giá hợp lý hơn cho nhà đầu tư quay lại thị trường. Khi giá đã về mức “dễ thở”, môi giới có cơ sở để tư vấn, tiếp cận khách và chốt giao dịch dễ hơn so với thời điểm sốt nóng hoặc giai đoạn đóng băng trước đó.
Thứ hai, chính sách pháp lý mới và tốc độ triển khai hạ tầng 2024–2026 đang tạo lực đẩy rõ rệt cho thị trường đất nền. Nhiều tuyến đường lớn như Vành đai 4, Vành đai 5, cao tốc Nội Bài – Lào Cai mở rộng, cao tốc Hà Nội – Hòa Bình kéo dài… đều trực tiếp hưởng lợi cho các khu vực ngoại thành. Khi thông tin quy hoạch và hạ tầng được công bố rõ ràng hơn, môi giới dễ “kể câu chuyện tăng giá” cho khách hàng, qua đó thúc đẩy thanh khoản – yếu tố sống còn với nghề môi giới vào cuối năm.
Thứ ba, trong khi giá căn hộ Hà Nội có dấu hiệu chững lại, giao dịch chung cư thứ cấp giảm tốc, nhiều môi giới nhận thấy biên lợi nhuận và mức độ sôi động ở phân khúc đất nền cao hơn. Đặc biệt, khách đầu tư vốn thích tài sản mang tính tích lũy dài hạn đang quay lại thị trường sau khi cảm nhận mặt bằng giá đã tạo đáy. Đất nền – nhất là đất có pháp lý sạch, sổ đỏ, hạ tầng kết nối – trở thành lựa chọn ưu tiên. Điều này khiến môi giới cần “xoay trục” để không bỏ lỡ dòng tiền.
Ngoài ra, phí môi giới và mức hoa hồng ở đất nền cao hơn dự án căn hộ, đặc biệt với đất phân lô, đất thổ cư hoặc đất gần các khu công nghiệp đang phát triển. Mỗi giao dịch thành công có thể giúp môi giới thu về mức lợi nhuận lớn gấp nhiều lần so với bán căn hộ, trong khi thời gian chốt giao dịch ngắn hơn nếu sản phẩm đẹp, giá tốt và pháp lý rõ ràng.
Tuy nhiên, sự chuyển dịch này cũng kéo theo rủi ro. Đất nền là phân khúc dễ xuất hiện tình trạng thổi giá, giao dịch bằng giấy tờ viết tay hoặc dự án chưa đủ pháp lý. Vì vậy, môi giới muốn trụ lại phải nâng cao năng lực thẩm định, làm nghề tử tế và minh bạch để xây dựng uy tín dài hạn.